सीधा जवाब - Hindi बोलने वाले buyer के लिए
Phuket में condo खरीदने वाले विदेशी नागरिकों को Thai bank से home loan नहीं मिलता। इसका सबसे आसान हल यह है कि developer खुद किस्त योजना देता है - अक्सर 0% ब्याज पर, construction पूरी होने तक। सबसे आम structure है 30/70: contract signing पर 30% और property मिलने पर 70%। Post-handover plans में 3 से 8% प्रति वर्ष ब्याज लग सकता है।
जब कोई भारतीय या अन्य Hindi-भाषी investor Phuket में property देखने जाता है, तो पहला सवाल होता है: 'क्या यहाँ home loan मिलेगा?' जवाब लगभग हमेशा 'नहीं' होता है। लेकिन इसका मतलब यह नहीं कि पूरी रकम एक बार में चुकानी पड़े। Phuket के developers ने इसका व्यावहारिक हल निकाला है - वे खुद financing देते हैं, जिसे 'vendor financing' या 'Easy Buy' कहते हैं।
Colliers Thailand के आंकड़ों के अनुसार, 2021 से 2025 के बीच Phuket में 45,066 residential units launch हुए, जिनका कुल निवेश 469.72 billion baht (लगभग $13 billion) था। सिर्फ 2025 में 72 से ज्यादा नए projects आए, जिनमें 10,312 से अधिक units शामिल थे और कुल मूल्य था 81.64 billion baht। इतनी तगड़ी competition में developers के पास international buyers को attract करने का सबसे बड़ा हथियार बन गया है - किफायती payment plan।
Sansiri ने 2026-2028 के लिए 20 नए Phuket projects announce किए हैं जिनकी combined value 24 billion baht है। AssetWise ('The Title' brand) के पास March 2026 तक Phuket का 21.669 billion baht का backlog था, जो उनके पूरे portfolio का 57% है। ये दोनों SET-listed यानी Stock Exchange of Thailand पर listed companies हैं, जो financial transparency के लिहाज से safe मानी जाती हैं।
Phuket में कौन-कौन सी Payment Plans मिलती हैं?
विकल्प 1: 30/70 Construction-Phase Plan
यह सबसे आम और सबसे buyer-friendly structure है। Property की 30% रकम contract signing के समय (या पहले 3-6 महीनों में किस्तों में) चुकाई जाती है। बाकी 70% construction पूरी होने और keys मिलने पर देनी होती है। पूरे construction period यानी 18 से 30 महीने - कोई ब्याज नहीं।
उदाहरण: AssetWise के 'The Title' project में 8 million baht का condo लें। पहले 2,00,000 baht reservation fee जमा होगी, फिर 1,80,000 baht प्रति माह 12 महीने तक (कुल 2.36 million baht), और अंत में property transfer पर 5.64 million baht।
विकल्प 2: 20/80 Post-Handover Plan
कुछ developers - खासकर villa segment में - handover के बाद भी किस्त की सुविधा देते हैं। यहाँ construction के दौरान सिर्फ 20% चुकाना होता है और बाकी 80% keys मिलने के बाद 24 से 36 महीनों में। इस phase में ब्याज लागू होता है: 3 से 8% प्रति वर्ष।
यह plan उन villas के लिए सबसे उपयुक्त है जिनकी कीमत 15 से 40 million baht के बीच है, जहाँ एक साथ बड़ी रकम चुकाना किसी के लिए भी मुश्किल हो सकता है।
विकल्प 3: Thai Bank से Mortgage
तकनीकी रूप से संभव है, लेकिन व्यावहारिक रूप से बहुत कठिन। कुछ banks विदेशियों को loan देती हैं:
- UOB Thailand - कुछ देशों के नागरिकों को 70% LTV तक, ब्याज दर 6.5% से शुरू
- Bangkok Bank - Thai work permit धारकों के लिए
- ICBC (Thai) - मुख्यतः Chinese buyers को
शर्तें: 80,000 से 1,00,000 baht प्रति माह verified income, work contract या business visa, और credit history। Approval में 45 से 90 दिन लगते हैं। ज्यादातर भारतीय investors जिनकी Thailand में नौकरी नहीं है, उनके लिए यह रास्ता बंद ही है।
विकल्प 4: अपने देश से Loan लेकर Transfer करना
कुछ buyers India या अपने home country में मौजूद property या investment portfolio पर loan लेकर वो पैसा Thailand transfer करते हैं। इससे वे developer के सामने 'cash buyer' की तरह नजर आते हैं, जिससे 3 से 7% की discount मिलने की संभावना बनती है। ब्याज दर देश के हिसाब से अलग होगी।
चारों विकल्पों की तुलना एक नजर में
| पैरामीटर | 30/70 Construction Plan | 20/80 Post-Handover Plan | Thai Bank Mortgage | Offshore Loan |
|---|---|---|---|---|
| Down payment | 30% | 20% | 30-50% | 0% (दूसरी asset पर) |
| ब्याज दर | 0% | 3-8% प्रति वर्ष | 6.5-8% प्रति वर्ष | देश अनुसार |
| अवधि | 18-30 महीने | 36-60 महीने | 20 साल तक | 15-25 साल तक |
| विदेशियों के लिए accessibility | आसान | मध्यम | बहुत कठिन | स्थिति पर निर्भर |
| Approval की गति | 1-3 दिन | 1-7 दिन | 45-90 दिन | 14-60 दिन |
| Buyer का जोखिम | मध्यम (developer पर निर्भर) | औसत से ज्यादा | कम (bank project check करती है) | Currency risk |
| 10M baht पर कुल अतिरिक्त भुगतान | 0 baht | 4,50,000 से 12,00,000 baht | 13,00,000 से 24,00,000 baht (5 साल में) | अलग-अलग |
इन 6 गलतियों से जरूर बचें
1. SPA को बिना पढ़े sign करना Sale and Purchase Agreement में ही payment plan की सारी शर्तें होती हैं। Late payment penalty अक्सर 1 से 1.5% प्रति माह होती है। Contract cancel होने पर developer 25 से 30% रकम रख सकता है। किसी qualified Thai property lawyer से English version जरूर दिखवाएं।
2. FET Certificate को नजरअंदाज करना विदेशी buyer को freehold condo खरीदने के लिए हर bank transfer के साथ Foreign Exchange Transaction (FET) form चाहिए। इसके बिना Land Department ownership register नहीं करेगा। Currency exchange counter से cash देना काम नहीं करेगा।
3. Final Payment को हल्के में लेना 30/70 plan में construction के दौरान किस्तें comfortable लगती हैं, लेकिन 70% एक बड़ी रकम है। अगर उस वक्त financial situation बदल गई तो अब तक दिया सारा पैसा डूब सकता है।
4. Payment Plan को Bank Guarantee समझना Developer का payment plan bank guarantee नहीं है। अगर developer दिवालिया हो जाए तो buyer को general creditor की लाइन में लगना पड़ेगा। इसीलिए SET-listed, audited developers जैसे AssetWise (21.7 billion baht backlog) या Sansiri (2026 में 39 billion baht revenue target) के साथ काम करना ज्यादा safe है।
5. Extra Costs भूल जाना Property price के अलावा: Land Department transfer fee (new builds पर लगभग 2%), sinking fund (500 से 800 baht per sq.m), और monthly maintenance charges (40 से 120 baht per sq.m) - ये सब payment plan में शामिल नहीं हैं।
6. Foreign Quota की जांच न करना किसी भी condo building में foreign freehold ownership 49% saleable area से ज्यादा नहीं हो सकती। Project sign करने से पहले verify करें कि foreign quota अभी बची है या नहीं।
Thailand Mein Property की सलाह
Phuket में investment का सबसे बड़ा फायदा यही है कि यहाँ developer financing इतनी structured और accessible है। Thailand Mein Property के जरिए आप सही developer और सही plan की तुलना कर सकते हैं। लेकिन sign करने से पहले एक independent Thai property lawyer जरूर engage करें - यह खर्च आपको बड़ी मुसीबत से बचा सकता है।
Source: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers