फुकेत या को समुई में विला खरीदने वाले किसी भी भारतीय निवेशक से पूछिए, 'थाई शेयरहोल्डर का पैसा कहां से आया?' यह वही सवाल है जो मई 2026 के बाद चोनबुरी और फुकेत के लैंड ऑफिस में रजिस्ट्रेशन विंडो पर पूछा जा रहा है। साथ में यह भी पूछा जा रहा है कि शेयरहोल्डर की नौकरी क्या है, और उसका हिस्सा नकद में क्यों चुकाया गया।
सीधा जवाब यह है: कानून नहीं बदला। विदेशी अब भी थाईलैंड में सीधे ज़मीन के मालिक नहीं बन सकते, और 51% थाई शेयरहोल्डिंग वाली कंपनी अब भी तकनीकी रूप से ज़मीन खरीद सकती है। जो बदला है वह है वेरिफिकेशन का तरीका, यानी अब हर लैंड ऑफिस को Department of Business Development (DBD) के डेटाबेस से कंपनी का डेटा क्रॉस-चेक करना होगा, फाइनेंशियल रिकॉर्ड मांगना होगा, और साइट विजिट करनी होगी।
मई 2026 में असल में क्या बदला?
थाईलैंड के Department of Lands ने देश के हर प्रांतीय लैंड ऑफिस को तीन सर्कुलर भेजे, जिन पर 'most urgent' लिखा था। ये सर्कुलर कोई नया कानून नहीं लाए, बल्कि पहले से मौजूद निर्देशों को एक जगह जोड़कर एक अनिवार्य वेरिफिकेशन और रिपोर्टिंग सिस्टम बना दिया। मतलब यह कि अब जांच किसी एक अफसर की मर्जी पर नहीं, बल्कि एक तय प्रक्रिया पर चलेगी।
सबसे दिलचस्प बात यह है कि यह सिस्टम सिर्फ 2026 की नई डील पर लागू नहीं होता। पांच या दस साल पहले खरीदी गई ज़मीन वाली कंपनियां भी इसी जांच के दायरे में आती हैं।
किन ट्रांजैक्शन में सोर्स-ऑफ-फंड्स की जांच होगी?
जांच का ट्रिगर पॉइंट साफ है: 2 मिलियन थाई बात (THB) या उससे ज़्यादा का नकद पेमेंट, या 5 मिलियन THB से ज़्यादा वैल्यू की संपत्ति। इस सीमा से ऊपर के हर डील में लैंड ऑफिस अब डील में शामिल हर व्यक्ति की इनकम, नौकरी और पैसे के स्रोत की पड़ताल करेगा।
जिन कंपनियों में विदेशी भागीदारी - कैपिटल, शेयरहोल्डिंग या कंट्रोल के रूप में - तय सीमा से ज़्यादा है, उन्हें 'हाई-रिस्क' के तौर पर फ्लैग किया जाता है। इसके बाद शेयरहोल्डर रजिस्ट्री, DBD फाइलिंग, फाइनेंशियल डॉक्यूमेंट, कॉन्ट्रैक्ट और फिजिकल साइट इंस्पेक्शन की गहरी जांच शुरू होती है। डिपार्टमेंट ने खुद साफ किया है कि हाई-रिस्क टैग सिर्फ एक स्क्रीनिंग टूल है, गलती का सबूत नहीं। यानी लिस्ट में आने का मतलब दोषी होना नहीं है।
नॉमिनी शेयरहोल्डर के लिए सज़ा क्या है?
Foreign Business Act के तहत नॉमिनी ओनरशिप एक क्रिमिनल मामला है। इसमें 100,000 से 1 मिलियन THB तक का जुर्माना और तीन साल तक की जेल हो सकती है, और यह सज़ा विदेशी खरीदार और सामने खड़े थाई शेयरहोल्डर दोनों पर लागू होती है। इसी वजह से अब फ्रंट शेयरहोल्डर बनने के लिए तैयार कोई थाई व्यक्ति ढूंढना पहले से ज़्यादा महंगा हो गया है।
अलग से, इंडस्ट्री रिपोर्टिंग के मुताबिक पूरे थाईलैंड में 46,000 से ज़्यादा कंपनियां पहले से ही संदेह के आधार पर ऑडिट के दायरे में हैं।
यह पूरा नॉमिनी स्ट्रक्चर बना कैसे?
यह स्कीम अपने मौजूदा इस्तेमाल करने वालों से भी पुरानी है। 1990 के दशक के आखिर में एशियन फाइनेंशियल क्राइसिस के बाद थाईलैंड ने अपना प्रॉपर्टी मार्केट विदेशी पैसे के लिए खोला, बिना Land Code को छुए। विदेशियों को फ्रीहोल्ड कॉन्डोमिनियम और लीज दी गई, ज़मीन इस लिस्ट से बाहर रही।
मार्केट ने इसका जवाब एक वर्कअराउंड से दिया: एक थाई कंपनी जिसमें 51% शेयर थाई नागरिकों के नाम पर हों, जबकि असली कंट्रोल प्रेफर्ड शेयर, वेटेड वोटिंग राइट्स, शेयर प्लेज एग्रीमेंट और पावर ऑफ अटॉर्नी के जरिए विदेशी निवेशक के हाथ में रहे। को समुई, हुआ हिन और फुकेत के वेस्ट कोस्ट पर विला की पूरी-पूरी गलियां इसी ढांचे पर बनी हैं।
Ministry of Interior ने 2006 में भी यह दरवाज़ा बंद करने की कोशिश की थी, लेकिन तब निर्देश तो थे, जांच के औजार नहीं थे। लैंड ऑफिस के पास सिर्फ कागज़ों की फाइल होती थी, कोई जुड़ा हुआ डेटाबेस नहीं। 2026 के सर्कुलर ठीक यही बदलते हैं, डेटा अब आपस में जुड़ा हुआ है।
अगर मेरी विला पहले से कंपनी के नाम पर है तो क्या करें?
पहला काम जो टूटता है वह वही 'पैकेज' कंपनी है जो क्लोज़िंग से एक हफ्ता पहले बनाई गई हो, जिसमें तीन थाई शेयरहोल्डर हों जिनकी फाइनेंशियल हिस्ट्री में कोई इनकम या अकाउंट एक्टिविटी न दिखे। दूसरी गलतफहमी भी टूटती है, यह सोच कि थाई पति या पत्नी का एक लेटर, जिसमें पैसे को पर्सनल बताया गया हो, फाइल हमेशा के लिए बंद कर देता है। यह सिर्फ एक रजिस्ट्रेशन को शांत करता है, अगर ज़मीन किसी कंपनी के नाम पर है तो अंदर का ढांचा फिर भी जांच के दायरे में रहता है।
Land Code अधिकारियों को यह अधिकार देता है कि वे गैरकानूनी तरीके से हासिल ज़मीन को तय समय में बेचने का आदेश दें, और न मानने पर जबरन बिक्री करा दें। असल में, बड़े पैमाने पर ज़मीन ज़ब्त होते हुए मार्केट ने अभी नहीं देखा, और आगे भी इसकी उम्मीद कम ही है, क्योंकि रिज़ॉर्ट प्रांतों में विदेशी खरीदार डिमांड का एक बड़ा हिस्सा हैं और राजनीतिक रूप से यह कदम महंगा साबित होगा। असली नतीजा ज़्यादा शांत लेकिन ज़्यादा तकलीफदेह है: हाई-रिस्क स्ट्रक्चर की वजह से रीसेल महीनों तक अटक जाना, और खरीदार के पीछे हटने पर कीमत में छूट बढ़ते जाना।
एक बात साफ कहनी चाहिए: अगर कंपनी में असली कारोबार है, थाई पार्टनर वाकई असली हैं, कैपिटल ठीक से चुकाया गया है, और कई साल की क्लीन फाइलिंग है, तो ऐसी कंपनी जांच में पास हो जाती है। लेकिन इसकी कीमत असली पैसा और असली बिज़नेस मांगती है, कोई खोखला शेल नहीं।
कंपनी की जगह लीज़ लेना बेहतर विकल्प क्यों है?
अगर आप अभी थाई कंपनी और रजिस्टर्ड लॉन्ग-टर्म लीज़ के बीच फैसला कर रहे हैं, तो मेरी सलाह है, लीज़ चुनिए। 30 साल की लीज़होल्ड, जो चनोत टाइटल के पीछे लैंड ऑफिस में रजिस्टर होती है, अधिकार कम देती है, लेकिन यह ऑडिट में नहीं टूटती और आपको क्रिमिनल केस का हिस्सा नहीं बनाती। 49% विदेशी ओनरशिप कोटा के अंदर कॉन्डोमिनियम यूनिट अब भी विदेशियों के लिए फुल फ्रीहोल्ड का इकलौता तरीका है, और यह विकल्प उबाऊ लग सकता है लेकिन सबसे सुरक्षित है।
एक साफ अपवाद भी है: 5-6 मिलियन THB के बजट में एक बना-बनाया कॉन्डोमिनियम यूनिट। यहां कोई कंपनी नहीं, कोई नॉमिनी नहीं, और अप्रेज़्ड वैल्यू से जुड़ी कोई सोर्स-ऑफ-फंड्स सीमा भी ट्रिगर नहीं होती, यानी स्ट्रक्चर करने की ज़रूरत ही नहीं।
रजिस्ट्रेशन के व्यावहारिक पहलू पर भी ध्यान दें: टाइटल ट्रांसफर के लिए लैंड ऑफिस में या तो खुद मौजूद रहना होगा, या सख्त थाई लीगल फॉर्मेट में तैयार पावर ऑफ अटॉर्नी देनी होगी। ऑफिस अब पर्सनल प्रेजेंस पर पहले से ज़्यादा सख्त हो गए हैं, इसलिए ट्रिप प्लान करते समय क्यू, वैल्यूएशन और बैंक ड्राफ्ट के लिए दो से तीन कामकाजी दिन ज़रूर रखें।
अगर आपकी विला या ज़मीन पहले से किसी थाई कंपनी के नाम पर है, तो इस हफ्ते एक छोटा कदम उठाना समझदारी होगी: DBD से कंपनी का एक्सट्रैक्ट मांगिए और देखिए कि लैंड ऑफिस को असल में क्या दिखता है। यह काम एक दिन में और बहुत कम खर्च में हो जाता है, और रीस्ट्रक्चरिंग का फैसला बेचने की सोच से बहुत पहले लेना बेहतर है।
स्रोत: Restate.ru