मान लीजिए मॉस्को में बैठे एक खरीदार ने फुकेत के डेवलपर को पैसा भेज दिया, डील स्मूद लगी, कॉन्डो की चाबी भी मिल गई। तीन साल बाद जब उसने प्रॉपर्टी बेचकर पैसा वापस रूस लाने की कोशिश की, तो बैंक ने पूछा: यह पैसा बाहर कैसे गया था? कोई सही पेमेंट ऑर्डर नहीं था, कोई FET नहीं था, जवाब देना नामुमकिन हो गया। यही वह मोड़ है जहां ज्यादातर 'आसान डील' फंस जाती हैं।
रूस के किसी कानून में विदेश में प्रॉपर्टी खरीदने पर रोक नहीं है, और थाईलैंड की तरफ से भी रूसी नागरिकों पर कोई प्रतिबंध नहीं है। असली सवाल मालिकाना हक का नहीं, पैसे के रास्ते का है।
क्या रूसी नागरिक 2026 में भी फुकेत में कॉन्डो खरीद सकते हैं?
हां, बिल्कुल खरीद सकते हैं, इस पर कोई प्रतिबंध नहीं है। विदेशी नागरिक किसी भी कॉन्डोमिनियम के कुल लिविंग एरिया के 49% कोटे के भीतर फ्रीहोल्ड रख सकते हैं, बाकी हिस्सा लीजहोल्ड या थाई कंपनी स्ट्रक्चर के जरिए होता है।
जब ज्यादातर रूसी बैंक स्विफ्ट सिस्टम से कट गए, तो पेमेंट का पूरा तरीका जीरो से फिर बनाना पड़ा। पेमेंट एजेंट, थर्ड-पार्टी ट्रांसफर, नकद सूटकेस और क्रिप्टो चेन जैसे कई रास्ते सामने आए। इनमें से कुछ 173-FZ करेंसी रेगुलेशन कानून के दायरे में सुरक्षित हैं, कुछ रूसी क्रिमिनल कोड के आर्टिकल 193.1 के बहुत करीब जाकर खतरनाक बन जाते हैं।
तीन कानूनी पेमेंट रूट कौन से हैं?
खरीदार के पास असल में तीन विकल्प हैं:
- खरीदार के अपने रूसी बैंक अकाउंट से सीधा ट्रांसफर।
- किसी घोषित (declared) विदेशी बैंक अकाउंट से ट्रांसफर।
- दोनों सीमाओं पर घोषित नकद विदेशी करेंसी लाना।
2026 के लिए इंडस्ट्री की सलाह लगातार एक ही स्ट्रक्चर की तरफ इशारा करती है: पैसा विदेशी करेंसी में भेजा जाए, आदर्श रूप से किसी तीसरे देश के बैंक अकाउंट के जरिए जो खरीदार के नाम पर हो, सीधे थाई बैंक में जाए, जो खरीदार के नाम पर ही FET जारी करे ताकि टाइटल पर दर्ज नाम से मैच हो जाए।
FET सर्टिफिकेट क्यों जरूरी है, और नकद इसे क्यों नहीं बना सकता?
यह सबसे बड़ी गलतफहमी है: बहुत से खरीदार सोचते हैं कि सूटकेस में नकद ले जाकर काम बन जाएगा। असलियत यह है कि फ्रीहोल्ड रजिस्ट्रेशन के लिए लैंड डिपार्टमेंट को FET (Foreign Exchange Transaction) फॉर्म चाहिए, यह बैंक का जारी किया हुआ प्रूफ है कि विदेशी करेंसी बाहर से आई और थाई बैंक के अंदर बात में बदली गई। सीधे नकद लाना यह डॉक्यूमेंट पैदा नहीं करता।
नकद लाना गैरकानूनी नहीं है, EAEU से बाहर जाते समय 10,000 USD से ऊपर और थाईलैंड में घुसते समय 20,000 USD से ऊपर की रकम घोषित करनी होती है, लेकिन इससे फ्रीहोल्ड रजिस्ट्रेशन नहीं हो सकता।
दिलचस्प बात यह है कि यह समस्या सिर्फ फ्रीहोल्ड तक सीमित नहीं है। फुकेत के कई लैंड ऑफिस 30 साल के लीजहोल्ड रजिस्ट्रेशन के लिए भी सालों से यही डॉक्यूमेंट मांग रहे हैं। इसलिए अपना पेमेंट ऐसे स्ट्रक्चर करें कि FET मिल सके, चाहे फिलहाल मांगा न भी जाए।
पेमेंट एजेंट का इस्तेमाल कब सुरक्षित है?
पेमेंट एजेंट इस्तेमाल किए जा सकते हैं, लेकिन सिर्फ वही जो निजी व्यक्तियों (private individuals) के लिए काम करने का लाइसेंस रखते हैं, कॉर्पोरेट फॉरेन ट्रेड लाइसेंस वाले नहीं। सबसे जरूरी दस्तावेज एक सर्विस एग्रीमेंट (पावर ऑफ अटॉर्नी या एजेंसी कॉन्ट्रैक्ट) है, जिसमें साफ लिखा हो कि मकसद 'रियल एस्टेट पेमेंट' है, कभी 'ट्रांसफर सर्विस' नहीं, और बिलकुल भी 'गुड्स सप्लाई' नहीं।
एक नकद रसीद (कैश रिसिप्ट) इस बात का सबसे सीधा संकेत है कि एजेंट रूस के भीतर पारदर्शी तरीके से काम कर रहा है। बाजार का कमीशन सौदे की रकम का लगभग 1 से 2.5% होता है, साथ ही एक्सचेंज स्प्रेड अलग से, और अलग-अलग प्रोवाइडर के बीच रेट का फर्क डील के बजट का 1.5% तक जा सकता है। मेरी राय में यह फर्क छोटा नहीं है, अगर आप कई एजेंट से रेट पूछने की मेहनत नहीं करते तो सीधे 1% से ज्यादा गंवा सकते हैं। हां, अगर डील की रकम बहुत छोटी है, कुछ हजार डॉलर के आस-पास, तो यह मेहनत शायद फायदे से ज्यादा वक्त खा जाएगी।
सबसे बड़ी गलतियां कौन सी हैं जो पैसा फंसा देती हैं?
- गुड्स के नाम पर पेमेंट भेजना: बाजार की सबसे कॉमन गलती। पैसा 'सामान या इक्विपमेंट' के भुगतान के तौर पर भेजा जाता है जबकि असल में कॉन्डो खरीदा जा रहा है। यह गलत मंशा से किया गया ट्रांसफर माना जाता है, जिसमें रकम वापस मांगी जा सकती है, आर्टिकल 15.25 के तहत जुर्माना लग सकता है, या बड़ी रकम पर आर्टिकल 193.1 के तहत क्रिमिनल केस भी बन सकता है।
- सेंडर की टूटी हुई चेन: रूस में पैसा एक कंपनी लेती है, लेकिन थाई डेवलपर तक पूरी तरह अलग एंटिटी से पैसा पहुंचता है।
- किसी अनजान तीसरे व्यक्ति से पेमेंट: थाई डेवलपर अब उन लोगों से पैसा लेने से मनाकर देते हैं जिनका असली खरीदार से कोई संबंध साबित नहीं होता।
- क्रिप्टोकरेंसी में सेटलमेंट: 173-FZ के तहत डिजिटल एसेट न रूसी करेंसी हैं न विदेशी करेंसी। सीधा प्रतिबंध नहीं है, लेकिन रूस की तरफ से कोई सपोर्टिंग डॉक्यूमेंट भी नहीं मिलता।
हर मामले में बचने का तरीका सीधा है: पेमेंट रेफरेंस में खरीदार का पूरा नाम, प्रोजेक्ट का नाम और यूनिट नंबर साफ लिखा होना चाहिए, और कॉन्ट्रैक्ट में फाइनल पेयर का नाम दर्ज होना चाहिए।
बिना जांच किए भुगतान करने का असली खतरा कब सामने आता है?
जब तक कोई सवाल नहीं पूछता, सब ठीक लगता है। लेकिन तलाक की कार्यवाही, टैक्स ऑडिट, या प्रॉपर्टी बेचकर पैसा वापस लाने के समय अचानक स्क्रूटनी शुरू हो जाती है। रूस और थाईलैंड के बीच रियल एस्टेट ट्रांजैक्शन पर कोई ऑटोमैटिक डेटा एक्सचेंज नहीं है, हालांकि फाइनेंशियल अकाउंट की जानकारी शेयर होती है, जो जोखिम कम तो करती है, खत्म नहीं करती।
मेरी सलाह साफ है: कॉन्ट्रैक्ट, रसीद, पेमेंट ऑर्डर, FET, और डेवलपर की पावती जैसी पूरी फाइल शुरू से ही तैयार रखें और लगभग एक दशक तक सुरक्षित रखें। अगर आपका बजट बहुत छोटा है और आप प्रॉपर्टी को कभी बेचने या पैसा वापस लाने की योजना ही नहीं बना रहे, तो इस स्तर की सावधानी शायद जरूरत से ज्यादा लगे, लेकिन ज्यादातर खरीदारों के लिए यह फाइल ही असली सुरक्षा कवच है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या 183 दिन से ज्यादा विदेश में रहने वाले रूसी नागरिकों पर भी करेंसी कंट्रोल लागू होता है? अगर पेमेंट किसी विदेशी अकाउंट से शुरू होती है और कोई रूसी बैंक इसमें शामिल नहीं है, तो सीधा नियंत्रण लागू नहीं होता। फिर भी विदेशी अकाउंट खोलने की जानकारी फेडरल टैक्स सर्विस को देने का दायित्व बना रहता है, हालांकि जो लोग किसी साल में 183 दिन से ज्यादा रूस से बाहर रहे हैं, उनके लिए कुछ रिपोर्टिंग शर्तें हटा दी जाती हैं।
पेमेंट एजेंट की जांच कैसे करें? उसका रजिस्ट्रेशन नंबर और पूरी डिटेल, एजेंसी एग्रीमेंट, निजी व्यक्तियों को सेवा देने की मंजूरी, और पहले पूरी हो चुकी पेमेंट के उदाहरण मांगें। अगर कैश रिसिप्ट नहीं दे रहा, तो वहां से आगे न बढ़ें।
पेमेंट रेफरेंस में क्या लिखना सही रहेगा? खरीदार का पूरा नाम, प्रोजेक्ट का नाम और यूनिट नंबर। फ्रीहोल्ड या लीजहोल्ड का जिक्र जरूरी है या नहीं, यह डेवलपर पर निर्भर करता है, इसलिए सेलर से पहले ही कन्फर्म कर लें।
पहली बार फुकेत जाकर डील फाइनल करना जरूरी है क्या? पहली खरीद के लिए हां, यह फायदेमंद रहता है। प्रॉपर्टी देखना, वकील से मिलना और डेवलपर के दफ्तर में सामने बैठकर साइन करना, महीनों की ईमेल-फोन बातचीत बचा देता है।
अगर कोई एजेंट या डेवलपर पेमेंट का मकसद छिपाकर 'सिंपलिफाई' करने की पेशकश करे, तो इसे रेड फ्लैग समझें। एक प्रतिशत कमीशन बचाने के लालच में गलत दस्तावेजों पर बनी डील कभी भी फायदे का सौदा नहीं होती।
स्रोत: Realty-Phuket.com