बांगलामुंग के लैंड ऑफिस में एक खरीदार 40 लाख बाहत का कैशियर चेक और थाई कंपनी के शेयरहोल्डरों की लिस्ट लेकर पहुंचता है। एक साल पहले तक यह डील नब्बे मिनट में रजिस्टर हो जाती। मई 2026 के बाद अब पहला सवाल यही होता है: पैसा कहां से आया, आपका पेशा क्या है, और जिन थाई शेयरहोल्डरों के पास 51% हिस्सेदारी है, उन्हें आज तक एक बार भी डिविडेंड क्यों नहीं मिला।
2026 में असल में क्या बदला है?
थाईलैंड के डिपार्टमेंट ऑफ लैंड्स ने मई 2026 में तीनों 'मोस्ट अर्जेंट' सर्कुलर देश के सभी प्रांतीय लैंड ऑफिसों को भेजे। यह कोई नया कानून नहीं है। यह लैंड कोड के उन प्रावधानों को लागू करने का एकीकृत तंत्र है जो बीस साल से मौजूद थे, लेकिन 76 प्रांतों में अलग-अलग तरीके से लागू होते थे। असली बदलाव यह है कि जांच अब रजिस्ट्रेशन के दिन की एक बार की औपचारिकता नहीं, बल्कि लगातार चलने वाली प्रक्रिया बन गई है।
जो ढांचा अब टूट रहा है, वह फुकेत के ज्यादातर कॉन्डोमिनियम से भी पुराना है। थाई लैंड कोड विदेशियों को सीधे जमीन खरीदने से रोकता है, बहुत सीमित अपवादों के साथ। बाजार ने दशकों पहले इसका जवाब थाई लिमिटेड कंपनी के रूप में निकाला था: 49% हिस्सा विदेशी के पास, 51% थाई शेयरहोल्डरों के पास जिन्होंने असल में कोई पैसा नहीं लगाया, कोई प्रबंधन में हिस्सा नहीं लिया, और अक्सर उन्हें यह भी नहीं पता होता था कि तकनीकी रूप से वे 2.5 करोड़ बाहत के विला के मालिक हैं। वकील सालों से इसे कानूनी हल बताकर बेचते रहे। लैंड कोड की धारा 113 साफ तौर पर किसी थाई नागरिक को विदेशी की तरफ से जमीन रखने से मना करती है।
किन रकम पर सोर्स-ऑफ-फंड्स की जांच शुरू होती है?
दो सीमाएं तय की गई हैं। पहली, 20 लाख बाहत (2,000,000 baht) से ज्यादा की नकद ट्रांजेक्शन पर खरीदार के पैसों का स्रोत, आय, पेशा और कुल आर्थिक स्थिति की अनिवार्य जांच होती है। दूसरी, अगर प्रॉपर्टी का सरकारी मूल्यांकन 50 लाख बाहत (5,000,000 baht) से ज्यादा है, तो भुगतान का तरीका चाहे जो भी हो, वही गहन जांच लागू होती है।
यह सीमा किसी अंदाज़े से तय नहीं हुई। यह लगभग हर उस विला की कीमत से नीचे बैठती है जिसके साथ जमीन जुड़ी हो, और साथ ही थाई खरीदारों के बीच होने वाले सामान्य घरेलू सौदों को बाहर रखती है। असल में यह उस हिस्से को छानने के लिए बनी है जो विदेशी खरीदारों की तरफ झुका है। बैंकों ने भी अपनी तरफ से सख्ती बढ़ाई है, कई बैंक अब कंपनी के नाम पर होने वाली खरीद से पहले तीन महीने का बैंक स्टेटमेंट मांगते हैं।
नई नेशनल डेटाबेस व्यवस्था कैसे काम करती है?
2026 से पहले हर लैंड ऑफिस अपनी अलग सूचना दुनिया में काम करता था। बैंकॉक में रजिस्टर हुई कंपनी सूरत थानी में जमीन खरीद सकती थी, और कोई भी उसके डिपार्टमेंट ऑफ बिजनेस डेवलपमेंट (DBD) के रिकॉर्ड को लैंड टाइटल रजिस्ट्री से जोड़कर नहीं देखता था। अब एक केंद्रीकृत, लगातार अपडेट होता डेटाबेस हर कंपनी जो जमीन रखती है, उसे नॉमिनी ढांचे के संकेतों के लिए स्कैन करता है। एक बार की जांच अब निरंतर निगरानी बन गई है, यानी 2019 में बंद हुआ सौदा भी 2027 की रिव्यू साइकल में फिर से सामने आ सकता है।
जिन कंपनियों को ज्यादा जोखिम वाला माना जाता है (विदेशी हिस्सेदारी और अन्य मानकों के आधार पर), उनकी गहन समीक्षा होती है: शेयरहोल्डर रजिस्टर, DBD की फाइलिंग, अनुबंध, और जरूरत पड़ने पर साइट विजिट। सिर्फ रिव्यू के लिए फ्लैग होना अपने आप में कोई उल्लंघन साबित नहीं करता, यह एक जांच प्रक्रिया है, फैसला नहीं।
फुकेत में अकेले 600 से ज्यादा कंपनियां पहले से ही थाईलैंड के डिपार्टमेंट ऑफ स्पेशल इन्वेस्टिगेशन (DSI) और वाणिज्य मंत्रालय की जांच के दायरे में आ चुकी हैं। यह कार्रवाई 1 अगस्त 2026 से ऑर्डर 2/2569 के तहत और तेज हो गई।
क्या पुरानी थाई कंपनी वाली प्रॉपर्टी जब्त हो सकती है?
तुरंत नहीं। यह सर्कुलर स्क्रीनिंग की शुरुआत करते हैं, पीछे जाकर जब्ती की व्यवस्था नहीं। लेकिन अगर जांच में नॉमिनी ओनरशिप साबित होती है, तो लैंड कोड तय समय सीमा के भीतर संपत्ति की जबरन बिक्री की अनुमति देता है, साथ ही इसमें शामिल थाई नॉमिनी शेयरहोल्डरों पर आपराधिक दायित्व भी बनता है।
Aster of Asia की राय में यह साफ है: निजी घर के लिए साधन के तौर पर थाई कंपनी ढांचे का समय अब लगभग खत्म हो चुका है। ऐसा नहीं कि हर मौजूदा ढांचा कल ही तोड़ दिया जाएगा, लेकिन इससे जुड़ा जोखिम अब खुला और लंबे समय तक चलने वाला है, और जब दोबारा बेचने की बारी आती है तो अनिश्चितता बेचना मुश्किल होता है। जो खरीदार रहने या किराए पर देने के लिए प्रॉपर्टी ले रहे हैं, उनके लिए कॉन्डोमिनियम एक्ट के तहत विदेशी फ्रीहोल्ड कोटा (किसी बिल्डिंग के कुल क्षेत्रफल का 49% तक) या सही तरीके से रजिस्टर की गई लॉन्ग-टर्म लैंड लीज़, कंपनी वाले रास्ते से ज्यादा भरोसेमंद विकल्प हैं।
एक ईमानदार अपवाद भी है। अगर आपकी थाई कंपनी वास्तव में कोई कारोबार चला रही है, होटल, रेस्टोरेंट, कृषि उद्यम, जिसमें असली आय, टैक्स, पेरोल और ऐसे थाई शेयरहोल्डर हैं जिन्होंने सच में पैसा लगाया है, तो यह पूरी बात आप पर लागू नहीं होती। यही वे ढांचे हैं जिनकी हिफाजत के लिए कानून बनाया गया था। समस्या कंपनी के स्वरूप में कभी नहीं थी, समस्या यह थी कि दस में से नौ बार यह ढांचा एक खाली खोल था।
अभी अपनी पुरानी कंपनी को 'ठीक' करने की कोशिश क्यों जोखिम भरी है?
डील से ठीक पहले अतिरिक्त शेयर खरीदकर या शेयरहोल्डर बदलकर ढांचे को पीछे जाकर 'साफ' करने की कोशिश ध्यान भटकाने के बजाय ध्यान खींच लेती है। जांचकर्ता शेयरहोल्डर रजिस्टर और DBD फाइलिंग का इतिहास देखते हैं, और बिना किसी आय वाली कंपनी में मालिकाना हक का अचानक फेरबदल ठीक वैसा ही दिखता है जैसा वह असल में है।
जिनकी कंपनी में यह गड़बड़ी है, उनके लिए सबसे व्यावहारिक कदम यही है: अपने टाइटल डीड और कंपनी के इंकॉर्पोरेशन दस्तावेज निकालें और लैंड ऑफिस से पहले खुद अपने ढांचे की स्वतंत्र समीक्षा करें। अगर ढांचा खाली है, तो उसे अपनी शर्तों और अपने समय पर सुधारना कहीं बेहतर है।
स्रोत: Calinka Thailand (Dzen)