अगर आप फुकेत या पटाया में कॉन्डो खरीदने की सोच रहे हैं और सोशल मीडिया पर पढ़ा है कि 'फॉरेन कोटा अब 75% हो गया है' या 'ट्रांसफर फीस सबके लिए 0.01% हो गई है', तो रुक जाइए। ये दोनों बातें अभी सच नहीं हैं। थाईलैंड का कॉन्डो कानून 2026 में जितना बदला है, उससे कहीं ज़्यादा उसके बारे में गलत जानकारी फैली है।
असल में कोटा कितना है, 49% या 75%?
थाईलैंड में विदेशी मालिकाना हक अभी भी किसी भी कॉन्डोमिनियम प्रोजेक्ट के कुल सेलेबल फ्लोर एरिया के 49% तक ही सीमित है। बाकी 51% हिस्सा थाई नागरिकों या थाई-बहुसंख्यक कंपनियों के नाम पर होना ज़रूरी है। यह नियम 1979 के कॉन्डोमिनियम एक्ट में दर्ज है और दशकों में कई संशोधनों के बावजूद इसका मूल सिद्धांत नहीं बदला।
75% तक कोटा बढ़ाने का प्रस्ताव सरकारी हलकों में ज़रूर घूम रहा है, लेकिन अगस्त 2026 तक इसे संसद में किसी बिल के रूप में पेश नहीं किया गया है। यह चर्चा 2024 में तब शुरू हुई जब स्रेठा थाविसिन की सरकार ने विदेशी निवेश आकर्षित करने के लिए कई प्रस्ताव सामने रखे थे, जिनमें 99 साल के लीज़ का विचार भी शामिल था। दोनों प्रस्तावों को थाई समाज के एक हिस्से से विरोध मिला, जिनका कहना था कि इससे कीमतें बढ़ेंगी और स्थानीय खरीदार अपने ही बाज़ार से बाहर हो जाएंगे। सरकारी सूत्रों के मुताबिक दोनों प्रस्ताव अभी 'अध्ययन के अधीन' हैं, यानी इसमें सालों की देरी हो सकती है, या शायद कभी लागू ही न हो।
नतीजा यह है कि अगर आप किसी भविष्य के कोटा बढ़ने की उम्मीद पर पैसा लगा रहे हैं, तो आप एक ऐसी टाइमलाइन पर दांव खेल रहे हैं जिसकी कोई गारंटी नहीं है।
ट्रांसफर फीस में छूट है, पर आपके लिए नहीं
1 जुलाई 2026 से थाईलैंड ने ट्रांसफर फीस को घटाकर मानक 2% से 0.01% कर दिया है, यह खबर सही है। लेकिन जो बात ज़्यादातर मार्केटिंग सामग्री और सोशल मीडिया पोस्ट में छुपा दी जाती है, वह यह है: यह छूट सिर्फ थाई नागरिकों पर लागू होती है। विदेशी खरीदारों को अब भी पूरे 2% चुकाने होंगे, कोई अपवाद नहीं।
10 मिलियन थाई बात (THB) की प्रॉपर्टी पर यह अंतर 199,000 THB (लगभग $5,700) का बनता है। यह कोई छोटी सी बात नहीं है, यह आपकी क्लोज़िंग कॉस्ट में एक बड़ी रकम है।
रॉयल गैज़ेट के 1 जुलाई 2026 के इस डिक्री को कई अंग्रेज़ी और क्षेत्रीय स्रोतों ने 'सबके लिए छूट' बताकर रिपोर्ट किया, और कुछ ब्रोकरों ने तो 'ट्रांसफर फीस अब सबके लिए 0.01%' का विज्ञापन भी दे दिया। यह जानकारी सरासर गलत है। डिक्री का कानूनी पाठ स्पष्ट रूप से इस लाभ को योग्य थाई नागरिकों तक सीमित करता है। इसके साथ ही मॉर्टगेज रजिस्ट्रेशन फीस भी 0.01% कर दी गई है, यह छूट भी सिर्फ थाई नागरिकों के लिए है।
यह छूट 1 जुलाई 2026 से 30 जून 2027 तक लागू रहेगी। इसमें एक फायदे की बात भी है: अगर आप इस अवधि में अपना यूनिट किसी थाई खरीदार को बेचते हैं, तो उसकी फीस पर बचत आपकी प्रॉपर्टी को रीसेल मार्केट में ज़्यादा आकर्षक बना सकती है। 5 मिलियन THB के यूनिट पर खरीदार की बचत लगभग 100,000 THB होगी, जो बातचीत में एक असरदार पॉइंट बन सकती है।
लीज़होल्ड 30 साल का ही है, 99 साल का सपना अभी अधूरा
जमीन के लिए अधिकतम लीज़होल्ड अवधि अब भी 30 साल है। 99 साल के लीज़ ढांचे का प्रस्ताव कागज़ पर मौजूद है, लेकिन इसे अभी कानून का रूप नहीं मिला है। जो खरीदार 30 साल के लीज़ को फ्रीहोल्ड जितना भरोसेमंद मान रहे हैं, उन्हें यह याद रखना चाहिए कि दोनों की कानूनी हैसियत में साफ अंतर है।
फुकेत में कोटा कैसे मापा जाता है?
फुकेत में विदेशी फ्रीहोल्ड कोटा यूनिट्स की संख्या से नहीं, बल्कि फ्लोर एरिया से तय होता है। इसका मतलब यह है कि कुछ बड़े यूनिट्स ही किसी प्रोजेक्ट का पूरा कोटा भर सकते हैं, वह भी उम्मीद से कहीं जल्दी। इसलिए डिपॉज़िट देने से पहले डेवलपर या जुरिस्टिक (मैनेजमेंट) ऑफिस से लिखित पुष्टि लेना और उसे लैंड ऑफिस से स्वतंत्र रूप से सत्यापित करना ज़रूरी है।
सौदेदार डेवलपर्स के सामने अगर आप हैं और फुकेत, पटाया या बैंकॉक जैसे लोकप्रिय इलाकों में निवेश की योजना बना रहे हैं, तो ध्यान रखें कि प्रोजेक्ट पूरा होने से बहुत पहले ही कोटा भर सकता है। देर से आने वाले खरीदार को थाई-कंपनी ढांचे (जिसमें अपनी कानूनी और अनुपालन जटिलताएं होती हैं) या 30 साल के लीज़होल्ड में से चुनना पड़ता है। इनमें से कोई भी विकल्प सीधे फ्रीहोल्ड मालिकाना हक जितना मज़बूत नहीं होता।
स्रोत: ReloSale