अगर आप फुकेत या थाईलैंड के किसी और शहर में कॉन्डो खरीदने की सोच रहे भारतीय निवेशकों में से हैं, तो यह खबर आपके लिए है: थाईलैंड सरकार ने प्रॉपर्टी खरीद पर लगने वाली दो सबसे बड़ी सरकारी फीस में भारी कटौती की है, और इस बार यह राहत सिर्फ कुछ महीनों की नहीं बल्कि लंबे समय तक टिकने वाली है।
सीधी बात: ओनरशिप ट्रांसफर रजिस्ट्रेशन फीस अब 2% से घटकर सिर्फ 0.01% रह गई है, और मॉर्गेज रजिस्ट्रेशन फीस 1% से घटकर 0.01% हो गई है। यानी 1 करोड़ baht (लगभग 1 करोड़ थाई baht) की कॉन्डो पर सिर्फ इन दो चार्जेज़ में करीब 300,000 baht तक की सीधी बचत हो सकती है। यह छूट 30 जून 2027 तक लागू रहेगी, यानी जल्दबाज़ी में फैसला लेने की बजाय आराम से प्लानिंग करने का पूरा समय है।
यह छूट है क्या, और इस बार अलग क्यों है
थाईलैंड सरकार 2019 से समय-समय पर ऐसी राहत देती रही है, लेकिन हर बार इसकी एक तय समय-सीमा और प्राइस कैप होती थी, अक्सर सिर्फ कुछ महीनों के लिए। 2026 वाला वर्ज़न इस मायने में अलग है कि थाई कैबिनेट ने 0.01% वाली इस फीस संरचना को 30 जून 2027 तक बढ़ा दिया है। इसका मतलब है कि खरीदारों के पास फैसला लेने और डॉक्यूमेंटेशन पूरा करने के लिए काफी लंबा वक्त है।
एक जरूरी बात भारतीय खरीदारों के लिए: फ्रीहोल्ड कोटा के तहत कॉन्डो यूनिट खरीदने वाले विदेशी निवेशकों को थाई नागरिकों जितनी ही घटी हुई दरों का फायदा मिलता है। यानी यह छूट सिर्फ स्थानीय लोगों तक सीमित नहीं है।
किन प्रॉपर्टी पर लागू होती है यह छूट
- घटी हुई दरें उन रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी पर लागू होती हैं जिनकी खरीद कीमत और सरकारी अप्रेज़्ड वैल्यू दोनों 70 लाख baht तक हों
- मॉर्गेज पर छूट भी 70 लाख baht प्रति कॉन्ट्रैक्ट तक की लिमिट के साथ लागू होती है
- कवर होने वाली प्रॉपर्टी में शामिल हैं: डिटैच्ड हाउस, टाउनहाउस, कॉन्डो यूनिट, और बिल्डिंग सहित ज़मीन
- पार्शियल ओनरशिप इंटरेस्ट (यानी प्रॉपर्टी का आंशिक हिस्सा) की बिक्री इस छूट के दायरे में नहीं आती
असल में कितनी बचत होगी: उदाहरण से समझें
मान लीजिए आप 50 लाख baht की एक यूनिट खरीद रहे हैं:
| चार्ज | पुरानी दर | नई दर | बचत |
|---|---|---|---|
| ट्रांसफर फीस | 2% (~1,00,000 baht) | 0.01% (~500 baht) | करीब 99,500 baht |
| मॉर्गेज रजिस्ट्रेशन फीस | 1% (~50,000 baht) | 0.01% (~500 baht) | करीब 49,950 baht |
| कुल बचत | करीब 1,49,500 baht (लगभग USD 4,200) |
10 million baht की कॉन्डो पर यही गणित लगभग 300,000 baht की कुल बचत तक पहुंच जाता है, यानी जितनी बड़ी प्रॉपर्टी, उतनी ही बड़ी रकम आपकी जेब में बचती है।
जो चार्जेज़ अब भी नहीं बदले हैं
यह जानना उतना ही ज़रूरी है जितना यह जानना कि क्या सस्ता हुआ है। थाईलैंड में सामान्य ट्रांजैक्शन कॉस्ट में ये शामिल होते हैं:
- ट्रांसफर फीस (सामान्यतः 2%, अब घटकर 0.01%)
- स्टैंप ड्यूटी (0.5%)
- स्पेसिफिक बिजनेस टैक्स (3.3%, यह तब लगता है जब प्रॉपर्टी को ओनरशिप के पहले 5 साल के भीतर दोबारा बेचा जाए)
- विदहोल्डिंग टैक्स (प्रोग्रेसिव स्केल पर कैलकुलेट होता है)
मौजूदा राहत सिर्फ ट्रांसफर फीस और मॉर्गेज रजिस्ट्रेशन फीस तक सीमित है। स्पेसिफिक बिजनेस टैक्स का 3.3% वाला हिस्सा पूरी तरह अछूता है, यानी अगर आप प्रॉपर्टी 5 साल के भीतर बेचने की सोच रहे हैं, तो इसका हिसाब अलग से लगाना होगा।
सरकार और मार्केट डेटा क्या कहते हैं
थाईलैंड की डिपार्टमेंट ऑफ लैंड्स ही देश में एकमात्र अथॉरिटी है जो ओनरशिप ट्रांसफर रजिस्टर करती है, और फीस सरकारी अप्रेज़्ड वैल्यू पर कैलकुलेट होती है, जो असली खरीद कीमत से अलग भी हो सकती है।
थाईलैंड के फाइनेंस मिनिस्ट्री का अनुमान है कि यह विस्तारित स्कीम सालाना करीब 540 billion baht के प्रॉपर्टी टर्नओवर को सपोर्ट करेगी और सेक्टर में लगभग 305 billion baht का अतिरिक्त निवेश खींच लाएगी।
विदेशी खरीदार थाईलैंड के कॉन्डो मार्केट में एक बड़ी ताकत बने हुए हैं: इंडस्ट्री डेटा के अनुसार 2024-2025 में सालाना विदेशी कॉन्डो खरीद करीब 14,500 यूनिट्स पर स्थिर रही, और सिर्फ Q1 2025 में ही लगभग 3,919 यूनिट्स जुड़ीं। बैंकॉक, चोनबुरी, और फुकेत इस मांग के मुख्य केंद्र बने हुए हैं।
अगर आप फुकेत में निवेश की सोच रहे हैं, तो यह आंकड़ा खास तौर पर आपके लिए मायने रखता है: फुकेत, पटाया, और समुई वे तीन डेस्टिनेशन हैं जहां कॉन्डो खरीद में विदेशी खरीदारों की हिस्सेदारी सबसे ज़्यादा है, यानी इस फीस कटौती का असली असर निवेश मांग पर इन्हीं जगहों पर सबसे ज़्यादा महसूस होगा।
विदेशी ओनरशिप की सीमाएं याद रखें
ज़मीन या घर पर विदेशी नागरिकों का सीधा (डायरेक्ट) मालिकाना हक अब भी काफी सीमित है। फ्रीहोल्ड ओनरशिप सिर्फ कॉन्डो यूनिट्स तक सीमित है, वह भी हर प्रोजेक्ट में 49% विदेशी कोटे के भीतर। लैंडेड प्रॉपर्टी (ज़मीन वाले घर) के लिए लीज़होल्ड या कंपनी स्ट्रक्चर जैसे तरीके इस्तेमाल किए जाते हैं। यह जानकारी अपने वकील या भरोसेमंद प्रॉपर्टी एडवाइज़र से पुख्ता करवाना न भूलें, चाहे फीस कितनी भी कम क्यों न लगे।
क्या अभी खरीदना समझदारी है?
एक लंबी अवधि की फीस कटौती, जिसकी एक तय लेकिन दूर की डेडलाइन है, निवेशकों को सही तरीके से प्लानिंग करने का असली मौका देती है, बजाय इसके कि जल्दबाज़ी में फैसला लिया जाए। अगर आपने पहले से कोई प्रॉपर्टी पसंद कर ली है और अपनी ड्यू डिलिजेंस पूरी कर ली है, तो मध्य-2027 तक चलने वाली यह विंडो आगे बढ़ने के लिए अनुकूल समय है।
150,000 से 300,000 baht की बचत असल में एक अतिरिक्त प्रतिशत रिटर्न की तरह काम करती है, जो सरकार सीधे खरीदारों को दे रही है। फिर भी, यह एक नीतिगत फैसला है जिसे बदला जा सकता है, इसलिए जितनी जल्दी शर्तें लॉक कर लें, उतना ही सुरक्षित रहेगा। Thailand Mein Property पर हम ऐसे बदलावों पर नज़र रखते हैं ताकि आप सही समय पर सही फैसला ले सकें।
स्रोत: The Nation Thailand