जब दुनिया की टॉप पांच रियल एस्टेट कंसल्टेंसी में शुमार कोई कंपनी अचानक अपने पूरे रीजनल ऑपरेशन का ढांचा बदल दे, तो यह कोई मामूली कॉर्पोरेट खबर नहीं होती, यह पूरे बाजार के लिए एक संकेत होता है। 2026 की शुरुआत में Savills ने थाईलैंड के रेजिडेंशियल सेक्टर में ठंडक को देखते हुए अपने थाईलैंड बिजनेस में बड़ा बदलाव करने का ऐलान किया।
अगर आप उन भारतीय निवेशकों में से हैं जो पिछले कुछ सालों में थाईलैंड में प्रॉपर्टी की तेज ग्रोथ देखकर उत्साहित थे, तो घबराने की जरूरत नहीं, बल्कि रणनीति बदलने का समय है। 'कोई भी फ्लोर उठा लो, फायदा तय है' वाला दौर खत्म हो चुका है। अब जरूरत है डेटा के आधार पर सोच-समझकर फैसला लेने की।
असल में हुआ क्या है?
यह सुस्ती सबसे ज्यादा बैंकॉक के मास-मार्केट कॉन्डोमिनियम सेगमेंट में दिखी है, खासकर 30 लाख थाई बात (THB) तक की कीमत वाली यूनिट्स में। बैंक ऑफ थाईलैंड के अनुसार, 2025 की चौथी तिमाही में मॉर्गेज लेंडिंग वॉल्यूम साल-दर-साल 12% गिरा। बड़े डेवलपर्स पहले ही अपनी रणनीति बदल चुके हैं: नए प्रोजेक्ट लॉन्च टाल रहे हैं, बिना बिकी यूनिट्स पर 15-20% तक की छूट दे रहे हैं, और अपना फोकस कैश बायर्स पर कर रहे हैं, जिनमें विदेशी नागरिक भी शामिल हैं।
इस दबाव में एक और परत जुड़ गई है: थाई अधिकारियों ने नॉमिनी ओनरशिप स्ट्रक्चर्स की जांच तेज कर दी है, जिनका इस्तेमाल विदेशी 51% थाई / 49% विदेशी स्वामित्व वाली कंपनियां बनाकर 49% विदेशी स्वामित्व की सीमा को बायपास करने के लिए करते रहे हैं। Bangkok Post की रिपोर्ट के मुताबिक, बैंकॉक के पत्तनकर्ण और क्रुंगथेप क्रीथा जैसे इलाकों में करीब 33 लग्जरी घर, जिनकी कुल कीमत 1.27 अरब THB है, फिलहाल जांच के दायरे में हैं। इस सख्ती का असर फुकेत और को समुई जैसे रिजॉर्ट हॉटस्पॉट्स की विला डील्स पर भी पड़ रहा है, क्योंकि खरीदार अब डील स्ट्रक्चर करने में ज्यादा एहतियात बरत रहे हैं।
चार अहम फैक्ट जो हर निवेशक को पता होने चाहिए
- Savills दुनिया की टॉप पांच रियल एस्टेट कंसल्टेंसी में शामिल है, जिसके ऑफिस 70 से ज्यादा देशों में हैं। इसका थाईलैंड में रणनीतिक बदलाव पूरे सिस्टम में आए शिफ्ट का संकेत है, न कि किसी स्थानीय समस्या का।
- 2026 की पहली तिमाही में बैंकॉक में नए कॉन्डोमिनियम लॉन्च 2025 की इसी अवधि की तुलना में अनुमानित 25-30% घटे हैं।
- थाई मॉर्गेज ब्याज दरें करीब 6.5-7% सालाना हैं, जिससे स्थानीय खरीदारों की मांग पर काफी दबाव है।
- CBRE Thailand के अनुसार, बैंकॉक के प्रीमियम प्रोजेक्ट्स में विदेशी खरीदारों की हिस्सेदारी 40% तक और फुकेत में 60% तक पहुंच जाती है।
- बैंकॉक के कॉन्डोमिनियम पर औसत रेंटल यील्ड 4-5% सालाना है, जबकि फुकेत की मैनेज्ड होटल-ब्रांडेड यूनिट्स 6-8% तक रिटर्न देती हैं।
- थाईलैंड के कॉन्डोमिनियम एक्ट के तहत अब भी किसी प्रोजेक्ट के कुल फ्लोर एरिया का सिर्फ 49% ही विदेशियों के नाम रखा जा सकता है।
- पिछले 12 महीनों में थाई बात, अमेरिकी डॉलर के मुकाबले करीब 5% कमजोर हुआ है, जिससे विदेशी खरीदारों के लिए एंट्री प्राइस बेहतर हुई है।
- Bangkok Post की रिपोर्टिंग के अनुसार, अधिकारी नॉमिनी शेयरहोल्डर स्ट्रक्चर्स की जांच कर रहे हैं; बैंकॉक में 1.27 अरब THB मूल्य की 33 लग्जरी प्रॉपर्टीज इस समय समीक्षा के दायरे में हैं।
डेवलपर्स की रणनीति और भूगोल कैसे बदल रहा है
यह अहम क्यों है? जब बड़ी कंसल्टेंसी अपनी रणनीति बदलती हैं, तो डेवलपर्स भी उसी दिशा में चलते हैं। यह बदलाव अभी से दिखने लगा है: एक जैसे मास-मार्केट स्टूडियो बनाने के बजाय कंपनियां अब हाई-वैल्यू फॉर्मेट, मैनेज्ड रेजिडेंस, को-लिविंग कॉन्सेप्ट और 'रेजिडेंस प्लस होटल' जैसे हाइब्रिड मॉडल में निवेश कर रही हैं। निवेशकों के लिए इसका मतलब है कि बाजार में ऐसे नए प्रोडक्ट आ रहे हैं जो संभावित रूप से बेहतर रिटर्न दे सकते हैं।
दूसरा बड़ा ट्रेंड भूगोल से जुड़ा है। पूंजी अब ओवरसैचुरेटेड सेंट्रल बैंकॉक से निकलकर रिजॉर्ट लोकेशन की ओर बढ़ रही है। फुकेत इसमें सबसे आगे है: Tourism Authority of Thailand (TAT) के अनुसार 2025 में यहां टूरिस्ट अराइवल में 18% की बढ़ोतरी हुई, जो रेंटल डिमांड को लगातार सहारा दे रही है। इसके अलावा समुई और ईस्टर्न सीबोर्ड (पटाया, रेयॉन्ग) भी इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स की वजह से निवेशकों की नजर में हैं।
विदेशी खरीदार, दरअसल, अब इस समग्र सुस्ती के खिलाफ एक 'कुशन' के तौर पर भी देखे जा रहे हैं। इंडस्ट्री रिपोर्ट्स बताती हैं कि थाईलैंड का हाउसिंग मार्केट लगातार चौथे साल गिरावट की ओर बढ़ रहा है, और इसमें खासकर फुकेत में विदेशी खरीदार कमजोर स्थानीय मांग की भरपाई कर रहे हैं, जिससे डेवलपर्स अब विदेशी सेल्स चैनल पर ज्यादा भरोसा कर रहे हैं।
तीसरा फैक्टर है करेंसी। कमजोर बात, डॉलर या यूरो कन्वर्ट करने वाले खरीदारों के लिए एक स्वाभाविक छूट बना देता है। डेवलपर छूट के साथ मिलाकर देखें, तो कुल बचत 2024 के पीक प्राइसिंग की तुलना में 20-25% तक पहुंच सकती है।
जोखिम भी हैं, इन्हें नजरअंदाज न करें
हालांकि इस सुस्ती के अपने जोखिम भी हैं। कमजोर फाइनेंसिंग वाले छोटे डेवलपर्स को कंस्ट्रक्शन में देरी या प्रोजेक्ट फ्रीज़ का सामना करना पड़ सकता है। कुछ डेवलपर्स तो अपनी लैंडबैंक और EIA-अप्रूव्ड प्रोजेक्ट पूरी तरह से बड़े, ज्यादा पूंजी वाले डेवलपर्स को बेच रहे हैं, सिर्फ लिक्विडिटी बनाए रखने के लिए, यह ट्रेंड 2026 के मध्य में पूरे सेक्टर में रिपोर्ट किया गया है। इसलिए किसी भी निवेशक को डेवलपर की फाइनेंशियल स्थिरता की गहन जांच करनी चाहिए, Environmental Impact Assessment (EIA) अप्रूवल कन्फर्म करना चाहिए, और उसके पहले पूरे हो चुके प्रोजेक्ट्स का ट्रैक रिकॉर्ड जरूर देखना चाहिए।
स्रोत: Bangkok Post
सुस्त बाजार का मतलब मौकों का खत्म होना नहीं, बल्कि मौकों का नए सिरे से बंटना है। इसमें फायदा उन्हीं को होगा जो भावना नहीं, डेटा के आधार पर फैसला लेंगे। फिलहाल सबसे बेहतर रणनीति यही है: भरोसेमंद डेवलपर चुनें, टिकाऊ रेंटल डिमांड वाले रिजॉर्ट लोकेशन पर फोकस करें, और उस छूट का फायदा उठाएं जो एक साल पहले तक मिलना नामुमकिन था। Thailand Mein Property पर हमारी टीम इसी तरह के फैसलों में भारतीय खरीदारों की मदद रोज करती है।