अगर आपने बैंकॉक या फुकेत में कॉन्डो खरीदा है, तो सीधी बात यह है: कुछ नहीं बदलता। लेकिन अगर पिछले डेढ़ साल में आपने चोनबुरी, रयोंग या बांग ना कॉरिडोर में जमीन खरीदी थी, यह सोचकर कि किसी डेटा सेंटर ऑपरेटर को बेचकर मुनाफा कमाएंगे, तो कहानी अलग है। थाई सरकार ने 49 चालू निर्माण साइट्स एक झटके में रोक दी हैं, और 117 से ज्यादा पेंडिंग आवेदन नई नियम-नीति बनने तक फ्रीज कर दिए गए हैं। आधिकारिक रोक लगभग एक महीने की बताई गई है, लेकिन बिजली और पानी की खपत पर आधारित नए नियम कितने सख्त निकलेंगे, यही असली सवाल है।
कितने प्रोजेक्ट रुके हैं और क्यों?
रेगुलेटर्स ने 49 सक्रिय निर्माण प्रोजेक्ट्स को तुरंत रोक दिया है, और 117 से ज्यादा पेंडिंग आवेदनों पर फैसला तब तक टाल दिया गया है जब तक नए मानदंड तय नहीं हो जाते। यह लगभग पूरी राष्ट्रीय पाइपलाइन को कवर करता है। ट्रिगर है बिजली ग्रिड और पानी की सप्लाई पर बढ़ता दबाव: बैंकॉक में ही अभी 34 डेटा सेंटर चल रहे हैं, और ज्यादातर बाकी प्रोजेक्ट्स ईस्टर्न इकोनॉमिक कॉरिडोर (EEC) में केंद्रित हैं। नए नियम दो चीज़ों पर आधारित होंगे: संसाधन खपत (बिजली और पानी) और सुरक्षा मानक।
थाईलैंड की 2024 में पीक पावर डिमांड 36,000 MW से ज्यादा थी। एक अकेला 100-200 MW का हाइपरस्केल कैंपस इसका छोटा हिस्सा है, लेकिन एक ही प्रांत में ऐसे कई कैंपस मिलकर सच में ग्रिड की समस्या बन जाते हैं। EEC क्षेत्र 2020 में गंभीर सूखे से गुज़रा था जिसने औद्योगिक पानी की खपत पर रोक लगाई थी, इसलिए पानी संबंधी नई शर्त कोई औपचारिकता नहीं है।
क्या यह सिर्फ एक महीने में सुलझ जाएगा?
शायद नहीं। एक क्षेत्रीय उदाहरण देखिए: सिंगापुर ने 2019 में नए डेटा सेंटरों पर एक तरह की रोक लगाई थी, और इसे केवल 2022 में हटाया, तब भी खुली मंज़ूरी की जगह कोटा-आधारित आवंटन व्यवस्था लागू की गई। मलेशिया ने, जिसने उस समय जोहोर में डायवर्ट हुई कुछ मांग को समेटा था, 2024 तक अपने यहां भी नई साइटों के लिए पानी और बिजली संबंधी आकलन शुरू कर दिए।
थाईलैंड शायद इसी रास्ते पर, बस कुछ साल पीछे चल रहा है। एक महीना एक दस्तावेज़ तैयार करने के लिए काफी है, मंज़ूरी प्रक्रिया को फिर से पटरी पर लाने के लिए नहीं। नियम प्रकाशित होने के बाद एक दूसरा, धीमा चरण शुरू होगा: उन प्रोजेक्ट्स को फिर से मंज़ूर करना जो पुरानी बिजली दरों और पानी की उपलब्धता की धारणाओं पर डिज़ाइन किए गए थे। असली जोखिम यहीं है, रोक में नहीं बल्कि इस संभावना में कि 117 फ्रीज हुए आवेदनों में से एक बड़ा हिस्सा नए नियमों के तहत आर्थिक रूप से बेकार साबित हो जाए।
असल में नुकसान किसे होगा?
सबसे ज्यादा असर जमीन पर पड़ता है। चोनबुरी, रयोंग और समुत प्राकान के औद्योगिक बेल्ट में 2024-2025 के दौरान जमीन की कीमतें AI की कहानी के आधार पर फिर से तय हुई थीं। खरीदार असल में जमीन नहीं खरीद रहे थे, वे एक ऑप्शन खरीद रहे थे कि कोई हाइपरस्केलर आकर उसे ऊंची कीमत पर ले लेगा। वह ऑप्शन अब सस्ता हो गया है, जब तक नए नियम सामने नहीं आते, कोई ऑपरेटर पुरानी कीमत पर साइन नहीं करेगा।
ठेकेदार और इंजीनियरिंग फर्में भी प्रभावित होंगी। 49 चालू साइटों को रोकने का मतलब है उपकरण और मजदूर टीमें बेकार बैठी हैं, यह लागत सप्लाई चेन में किसी न किसी को उठानी पड़ेगी। जिन निवेशकों का पैसा निर्माण क्षेत्र के शेयरों में लगा है, उनके लिए यह इस तिमाही का नुकसान है।
जो प्रोजेक्ट्स वेयरहाउस या ऑफिस को पड़ोस के डेटा सेंटर के 'एंकर' के रूप में बेच रहे थे, उनकी वह दलील भी अभी के लिए कमजोर पड़ गई है।
क्या रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी पर असर पड़ेगा?
यहीं सबसे बड़ी गलतफहमी शुरू होती है। सामान्य धारणा यह है: पास में डेटा सेंटर बन रहा है, तो श्रीराचा या पटाया में कॉन्डो को विदेशी प्रोफेशनल किराएदार मिलेंगे। हकीकत में ऐसा नहीं होता।
3,000 कर्मचारियों वाली फैक्ट्री टिकाऊ किराये की मांग बनाती है। लेकिन एक चालू हाइपरस्केल कैंपस में उद्योग के अनुमानों के मुताबिक सिर्फ कुछ दर्जन से लेकर कुछ सौ स्थायी कर्मचारी ही काम करते हैं, और इनमें से ज्यादातर स्थानीय इंजीनियर और सिक्योरिटी स्टाफ होते हैं। निर्माण के दौरान हजारों नौकरियां बनती हैं, लेकिन यह अस्थायी, कम वेतन वाला श्रम है जो वर्कर डॉरमेटरी में रहता है, 30 लाख baht के कॉन्डो में नहीं। श्रीराचा में असली किराये की मांग जापानी और चीनी उत्पादन इकाइयां, मैन्युफैक्चरिंग और लाएम चाबांग पोर्ट से आती है, सर्वर हॉल इस सूची में शामिल नहीं है।
बैंकॉक और फुकेत के कॉन्डो बाज़ार पर इस फ्रीज़ का कोई सीधा असर नहीं है। जोखिम सिर्फ औद्योगिक और सट्टेबाज़ी वाली जमीन, ठेकेदारों और आस-पास के मिक्स्ड-यूज़ प्रोजेक्ट्स तक सीमित है।
बड़े विदेशी निवेश और नंबरों का हिसाब
थाईलैंड में डेटा सेंटर सेक्टर की गंभीरता समझने के लिए ये आंकड़े देखें: AWS ने 2022 में 15 साल में 5 अरब USD निवेश की घोषणा की थी, और Google ने सितंबर 2024 में चोनबुरी में डेटा सेंटर और बैंकॉक में क्लाउड रीजन के लिए 1 अरब USD का वादा किया। इस साल की शुरुआत में विदेशी निवेश आवेदनों में भारी उछाल आया, 2026 की पहली छमाही में साल-दर-साल 80% बढ़कर 1.37 ट्रिलियन baht (लगभग 40.6 अरब USD) तक पहुंच गया, जिसका बड़ा हिस्सा AI और डेटा सेंटर प्रोजेक्ट्स से जुड़ा था। यही बताता है कि रुकने से पहले यह पाइपलाइन कितनी बड़ी हो गई थी।
ये कमिटमेंट इतने बड़े हैं कि एक महीने की रोक से रद्द नहीं होंगे, हालांकि कुछ मांग वियतनाम या मलेशिया जैसे पड़ोसी देशों की ओर खिसक सकती है, बशर्ते वहां भी संसाधन की तंगी न हो।
अभी क्या करना चाहिए
मेरी सलाह साफ है: नई ऊर्जा और पानी की शर्तें प्रकाशित होने तक 'टेक्नो-डेवलपमेंट' के नाम पर जमीन न खरीदें, और जिन प्रारंभिक समझौतों पर पहले से हस्ताक्षर हो चुके हैं, उनकी टाइमलाइन और कीमत पर फिर से बातचीत करने की कोशिश करें, क्योंकि नियम बदल गए हैं तो क्लोजिंग तारीख भी खिसकनी चाहिए।
अगर आपने 2024 से पहले औद्योगिक दर पर जमीन खरीदी थी और वह आज कोई आय दे रही है, तो उसे बनाए रखें। अगर 2024-2025 में सिर्फ ऑपरेटर को बेचने के लिए, पड़ोसी जमीन से दो-तीन गुना प्रीमियम देकर खरीदी थी, तो एग्ज़िट विंडो सिकुड़ रही है, लॉजिस्टिक्स, लाइट मैन्युफैक्चरिंग या वेयरहाउसिंग जैसे इस्तेमाल के लिए खरीदार तलाशना बेहतर होगा।
अगर आपका बजट 1 करोड़ baht से कम है और आप अपने रहने के लिए या टूरिस्ट रेंटल के लिए घर खरीद रहे हैं, तो यह पूरी बहस आप पर लागू नहीं होती। Thailand Mein Property में हम मानते हैं कि दूर बैठकर चोनबुरी की औद्योगिक जमीन का आकलन करना काफी हद तक बेकार है, वहां एक्सेस रोड, सब-स्टेशन की दूरी और पानी की इनटेक इंफ्रास्ट्रक्चर जैसी बातें सिर्फ ज़मीन पर जाकर ही पुष्टि की जा सकती हैं।
स्रोत: The CITY Asia