अगर आप फुकेट में प्रॉपर्टी खरीदने की सोच रहे हैं, तो यह खबर आपके लिए क्यों मायने रखती है
अगर आप हिंदुस्तान से फुकेट में कोई कॉन्डो या विला खरीदने का मन बना रहे हैं, तो 2026 की शुरुआत की एक खबर आपको जरूर जाननी चाहिए। थाई अधिकारियों ने विदेशी खरीदारों से जुड़े प्रॉपर्टी सौदों की बड़े पैमाने पर जांच शुरू की है। नतीजा उलटा निकला, बाजार में हड़कंप नहीं मचा, बल्कि पारदर्शी तरीके से काम करने वाले डेवलपर्स के पास 2025 की इसी अवधि के मुकाबले पूछताछ में 15-20% की बढ़ोतरी दर्ज हुई है, जबकि ग्रे-मार्केट यानी छुपे-अवैध तरीके वाले सौदे तेजी से अपनी चमक खो रहे हैं।
असली बात यह है कि थाई सरकार ने कोई नया कानून नहीं बनाया है। वे बस पुराने कानूनों को अब कहीं ज्यादा सख्ती से लागू कर रहे हैं। कॉन्डोमिनियम एक्ट 1979, लैंड कोड, और कॉन्डो प्रोजेक्ट्स में 49% विदेशी स्वामित्व कोटा, ये सब दशकों से किताबों में मौजूद हैं। बस पहले इनका पालन कराने में ढिलाई बरती जाती थी। अब वह ढिलाई खत्म हो चुकी है, और हर उस विदेशी निवेशक को जो फुकेट में पैसा लगाने की सोच रहा है, यह पूरी तस्वीर समझनी जरूरी है।
संक्षेप में जवाब: क्या बदल गया है
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कॉन्डोमिनियम में 49% विदेशी स्वामित्व कोटा अब हर एक ट्रांजैक्शन में लैंड ऑफिस स्तर पर वेरिफाई किया जा रहा है
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थाई प्रॉक्सी के जरिए नॉमिनी लैंड ओनरशिप, लैंड कोड एक्ट की धारा 96 बिस के तहत आपराधिक अपराध है
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पारदर्शी, डेवलपर-लीड प्रोजेक्ट्स में कीमतें बढ़ रही हैं, फुकेट में बीचफ्रंट कॉन्डो सेगमेंट का औसत भाव 85,000-130,000 थाई बात प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच चुका है
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विला में लंबे समय तक नियंत्रण चाहने वाले विदेशियों के लिए 30+30+30 साल का लीजहोल्ड ढांचा अब भी कानूनी रास्ता है
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जांच अभियान मुख्य रूप से रावाई, चेरंगटैले और बांग ताओ में केंद्रित है, जहां विदेशी खरीदारों की संख्या सबसे ज्यादा है
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किसी भी कॉन्ट्रैक्ट पर दस्तखत करने से पहले किसी स्वतंत्र वकील से पूरी ड्यू डिलिजेंस कराना सबसे जरूरी सलाह है
जमीनी हकीकत: जरूरी आंकड़े और नियम
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कॉन्डोमिनियम एक्ट बी.ई. 2522 (1979) के तहत किसी भी एक कॉन्डो प्रोजेक्ट में विदेशी स्वामित्व कुल पंजीकृत फ्लोर एरिया के ठीक 49% तक सीमित है। एक बार यह कोटा भर जाए, तो लैंड ऑफिस आगे कोई फ्रीहोल्ड रजिस्ट्रेशन करने से इनकार कर देता है
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थाईलैंड के केंद्रीय बैंक (बैंक ऑफ थाईलैंड) के अनुसार, फुकेट प्रॉपर्टी खरीद के लिए विदेश से आने वाले फंड ट्रांसफर 2025 में 27% बढ़े, इसी उछाल ने नियामकों का ध्यान खींचा
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2026 की शुरुआत में फुकेट प्रांतीय लैंड ऑफिस ने उन थाई कंपनियों के शेयरहोल्डर रिकॉर्ड की क्रॉस-चेकिंग शुरू की, जिनका इस्तेमाल विदेशी लोग जमीन खरीदने के लिए करते हैं
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1 अगस्त 2026 से थाईलैंड का व्यापार विकास विभाग (डीबीडी) यह अनिवार्य कर रहा है कि विदेशी निवेश वाली कंपनियों में थाई शेयरहोल्डर तीन महीने के बैंक स्टेटमेंट जैसे वित्तीय दस्तावेज जमा करें, ताकि यह साबित हो सके कि निवेश असली है। यह रियल एस्टेट, हॉस्पिटैलिटी और रिजॉर्ट सेक्टर में चल रहे बड़े नॉमिनी-विरोधी अभियान का हिस्सा है
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फुकेट में फ्रीहोल्ड कॉन्डोमिनियम पर औसत रेंटल यील्ड 5-7% सालाना है, जो इसे दक्षिण-पूर्व एशिया के सबसे आकर्षक बाजारों में से एक बनाता है
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जेएलएल ग्लोबल रियल एस्टेट ट्रांसपेरेंसी इंडेक्स 2024 में थाईलैंड 36वें स्थान पर रहा, जो दो साल में छह पायदान ऊपर आया है
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लैंड कोड की धारा 96 बिस के तहत नॉमिनी ओनरशिप पर जुर्माना 20,000 थाई बात तक और/या 2 साल तक की जेल हो सकती है
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थाई सरकार एक प्रस्ताव पर विचार कर रही है जिसके तहत विदेशी नागरिक 40 मिलियन थाई बात के न्यूनतम निवेश के साथ 1 राय जमीन (1,600 वर्ग मीटर) तक खरीद सकेंगे, हालांकि यह विधेयक अभी पास नहीं हुआ है
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या 2026 में विदेशी लोग फुकेट में जमीन खरीद सकते हैं?
नहीं। थाईलैंड के लैंड कोड के तहत विदेशियों का सीधा जमीन स्वामित्व प्रतिबंधित है। एकमात्र कानूनी रास्ता है लंबी अवधि का लीजहोल्ड, आमतौर पर 30 साल तक, रिन्यूअल विकल्पों के साथ। थाई कंपनियों के जरिए ऐसा ढांचा बनाना जिसमें असल फायदा विदेशी को हो, गैरकानूनी है, और अब सख्त ऑडिट के जरिए ऐसे मामलों की सक्रिय पहचान हो रही है।
49% का कोटा क्या है और यह कॉन्डो खरीद को कैसे प्रभावित करता है?
कॉन्डोमिनियम एक्ट के तहत, विदेशी नागरिक किसी एक प्रोजेक्ट के कुल पंजीकृत फ्लोर एरिया के 49% से ज्यादा हिस्से के मालिक नहीं बन सकते। बाकी 51% थाई नागरिकों या थाई-बहुसंख्यक इकाइयों के पास होना चाहिए। एक बार यह कोटा भर जाए, तो फ्रीहोल्ड खरीद संभव नहीं रह जाती, सिर्फ लीजहोल्ड ही विकल्प बचता है।
फुकेट के किन इलाकों में सबसे ज्यादा जांच हो रही है?
मुख्य फोकस पश्चिमी तट पर है, यानी बांग ताओ, चेरंगटैले, लायान, कमला और रावाई। इन इलाकों में विदेशी-संबंधित सौदों और थाई कंपनियों के जरिए रजिस्टर विला की संख्या सबसे ज्यादा है।
अगर कोई विला नॉमिनी स्ट्रक्चर के जरिए खरीदा गया हो, तो क्या होता है?
अगर नॉमिनी व्यवस्था साबित हो जाए, तो लैंड ऑफिस उस थाई कंपनी के स्वामित्व अधिकार रद्द कर सकता है। ऐसे में विदेशी खरीदार को प्रॉपर्टी और लगाई गई पूंजी, दोनों गंवाने का खतरा रहता है। इस लेनदेन में शामिल दोनों पक्षों पर आपराधिक जिम्मेदारी लागू होती है।
फुकेट में प्रॉपर्टी खरीदते समय निवेशक खुद को कैसे सुरक्षित रखें?
तीन मुख्य कदम याद रखें: 1) ऐसे डेवलपर्स से ही फ्रीहोल्ड कॉन्डो खरीदें जिनका कोटा वेरिफाई और पुष्ट हो; 2) विला के लिए, लैंड ऑफिस में दर्ज रजिस्टर्ड लीजहोल्ड ढांचे का इस्तेमाल करें; 3) चानोट टाइटल डीड और जमीन के पूरे इतिहास की पुष्टि के लिए एक स्वतंत्र वकील रखें। विदेशी नागरिकों के लिए फुकेट प्रॉपर्टी खरीद पर एक गाइड बताती है कि आमतौर पर स्वामित्व दो हिस्सों में बंटता है, जमीन के लिए रजिस्टर्ड लीजहोल्ड और इमारत के लिए अलग फ्रीहोल्ड टाइटल, दोनों अपने आप एक साथ नहीं जुड़ते।
क्या मुझे अभी फुकेट में निवेश करना चाहिए या इंतजार करना चाहिए?
दिलचस्प बात यह है कि सख्त कानून लागू होना बाजार को और सुरक्षित बना रहा है। कानूनी रूप से सही प्रॉपर्टी की कीमतें बढ़ रही हैं, क्योंकि मांग ग्रे सेगमेंट से पारदर्शी सेगमेंट की तरफ खिसक रही है। आमतौर पर इंतजार करने का मतलब है कि छह महीने बाद वही प्रॉपर्टी आपको ज्यादा कीमत पर मिलेगी।
फुकेट बाजार में निवेश की न्यूनतम शुरुआती कीमत क्या है?
नाई हार्न या काटा में बीचफ्रंट स्टूडियो कॉन्डो की शुरुआत करीब 35-45 लाख थाई बात (लगभग 100,000-130,000 डॉलर) से होती है। बांग ताओ के प्रीमियम प्रोजेक्ट्स में वन-बेडरूम यूनिट 70-80 लाख थाई बात से शुरू होती हैं।
क्या थाईलैंड में प्रॉपर्टी खरीदते समय टैक्स देना पड़ता है?
हां। रीसेल खरीद के लिए, आमतौर पर ट्रांसफर फीस (2%), स्पेसिफिक बिजनेस टैक्स (5 साल के भीतर बेचने पर 3.3%), स्टैंप ड्यूटी (0.5%), और विदहोल्डिंग टैक्स लगता है। यह लागत खरीदार और विक्रेता के बीच कैसे बंटेगी, यह कॉन्ट्रैक्ट में तय होता है। हाल के नियामक अपडेट यह भी बताते हैं कि 50 लाख थाई बात से ऊपर की जमीन डील्स पर अब फंड के स्रोत और असली लाभार्थी की पहचान को लेकर अतिरिक्त जांच होती है, खासकर जहां शादी से जुड़ी व्यवस्थाएं, नाबालिग, या विदेशी-नियंत्रित कंपनियां शामिल हों।
स्रोत: नेशन थाईलैंड
फुकेट में सख्त नियम-पालन किसी अच्छी तैयारी वाले निवेशक के लिए खतरा नहीं है, यह एक तरह की छलनी है जो बाजार से अस्पष्ट और अवैध सौदों को अलग कर देती है और कानूनी रूप से सही एसेट्स की कीमत बढ़ाती है। सिर्फ सत्यापित माध्यमों से काम करें, एक योग्य वकील रखें, और पूरी दस्तावेजी वाले प्रोजेक्ट ही चुनें।
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