फुकेत में विला खरीदने से पहले: पाँच कॉन्ट्रैक्ट जाल जो 10 लाख डॉलर तक डूबा सकते हैं

फुकेत के एक विला की कीमत 10 लाख डॉलर थी। खरीदार ने एक ही दिन में तीन दस्तावेज़ों पर दस्तख़त किए: ज़मीन का लीज़, मकान की फ्रीहोल्ड टाइटल, और मैनेजमेंट कंपनी के साथ सर्विस एग्रीमेंट। वकीलों ने पैकेज में दबी एक क्लॉज़ पकड़ी, जो डेवलपर को सिर्फ पानी के बिल में देरी होने पर तीनों कॉन्ट्रैक्ट, यानी घर के नीचे की ज़मीन का लीज़ भी, रद्द करने का हक़ देती थी।

नेगोशिएशन में यह क्लॉज़ हटा दी गई। अगर न हटती, तो एक बिजली-पानी के बिल पर 10 लाख डॉलर की संपत्ति टिकी होती।

यह कोई अकेला मामला नहीं है। थाईलैंड में सेल-परचेज़ एग्रीमेंट की अनिवार्य नोटरी जांच का कोई नियम नहीं है, और डेवलपर्स-लैंडलॉर्ड जो स्टैंडर्ड फॉर्म इस्तेमाल करते हैं, वे उनके अपने वकीलों ने उनके ही फायदे के लिए लिखे होते हैं। असली ड्यू डिलिजेंस चानोट (टाइटल डीड) चेक करने में नहीं है, वो टाइटल आमतौर पर साफ़ होते हैं। पैसा डूबता है कॉन्ट्रैक्ट की इबारत में।

क्रॉस-डिफॉल्ट क्लॉज़ इतनी खतरनाक क्यों है?

क्रॉस-डिफॉल्ट का मतलब है: पैकेज के एक कॉन्ट्रैक्ट में चूक होने पर बाकी कॉन्ट्रैक्ट भी रद्द किए जा सकते हैं। विला-प्लस-लैंड-लीज़ स्ट्रक्चर में, सर्विस फीस का एक पेमेंट मिस होना, थ्योरी में, ज़मीन इस्तेमाल करने के आपके अधिकार को भी खतरे में डाल सकता है। यह विला-प्लस-लैंड पैकेज में सबसे महँगी चीज़ है, इसे सबसे पहले चेक करें।

फुकेत और कोह समुई में लीज़होल्ड ज़मीन पर फ्रीहोल्ड स्ट्रक्चर बनाना पूरी तरह कानूनी और सामान्य तरीका है, लेकिन यह तीन या ज़्यादा दस्तावेज़ों से बना होता है, और कमज़ोर कड़ी हमेशा जोड़ (seam) पर होती है। तीसरे पक्ष को रीसेल, विरासत में ट्रांसफर, मैनेजमेंट कंपनी बदलने या पड़ोसी मालिकों से विवाद की स्थिति में क्या होगा, यह चेक करें। अगर लैंड लीज़ 30 साल का है और दो रिन्यूअल का वादा किया गया है, तो पूछें कि दूसरे रिन्यूअल की गारंटी असल में किस चीज़ से मिलती है। ज़्यादातर मामलों में जवाब होता है: सिर्फ लैंडलॉर्ड की नीयत से, कुछ और नहीं। और यहीं आपके वकील का ईमानदार जवाब किसी भी शानदार सेल्स प्रेज़ेंटेशन से ज़्यादा कीमती है।

बैंकॉक के मॉल में रिटेल लीज़ पर छिपा हुआ खर्च

बैंकॉक के मॉल में रिटेल लीज़ में अक्सर दो चीज़ें साथ मिलती हैं: सालाना 10% की इंडेक्सेशन, और लैंडलॉर्ड का हक़ हर 18 महीने में रेट बिना नेगोशिएशन बदलने का। एक दर्ज मामले में, रेट को लॉक करने से एक मिड-साइज़ मॉल यूनिट के टेनेंट ने सालाना लगभग 5,000 डॉलर बचाए।

पटाया में कंस्ट्रक्शन कॉन्ट्रैक्ट लगभग हमेशा खरीदार को देर से पेमेंट करने पर पेनल्टी लगाते हैं, लेकिन डेवलपर को देर से हैंडओवर के लिए शायद ही कभी पेनल्टी होती है। इस असंतुलन को ठीक किया जाता है फिक्स्ड डेडलाइन और फिनिशिंग स्टैंडर्ड जोड़कर।

ऑफ-प्लान कॉन्डो में पेमेंट शेड्यूल ही असली रिस्क है

ऑफ-प्लान कॉन्डो में असली काम टाइटल पर नहीं, पेमेंट शेड्यूल पर होता है। इंस्टॉलमेंट को कैलेंडर तारीखों के बजाय कंस्ट्रक्शन माइलस्टोन से जोड़ें। मिरर की गई पेनल्टी की मांग करें: अगर आप देर से पेमेंट पर फीस देते हैं, तो डेवलपर को देर से हैंडओवर पर देना चाहिए। हैंडओवर पर 'डिफेक्ट' किसे माना जाएगा, यह पहले से तय कर लें, वरना प्लास्टर की क्वालिटी का झगड़ा जल्दी ही 'पसंद' का झगड़ा बन जाता है।

सामुई में एक टूरिज्म बिज़नेस डील में, लाइसेंसिंग और फ्रैंचाइज़ एग्रीमेंट में गारंटी और कम्पेंसेशन क्लॉज़ जोड़ने से लगभग 1,00,000 डॉलर का एक्सपोज़र बंद हुआ। समुई और बैंकॉक में ऐसे एग्रीमेंट में अक्सर ब्रांड प्रोटेक्शन नहीं होता और रॉयल्टी एकतरफा बदली जा सकती है।

तुलना तालिका: कहाँ सबसे बड़ा जोखिम है

सबसे बड़ी गलतियाँ जो हिंदी भाषी खरीदार अक्सर करते हैं

सिर्फ टाइटल चेक करके रुक जाना सबसे सामान्य गलती है। साफ़ चानोट आपको एकतरफा कॉन्ट्रैक्ट से नहीं बचाता, दोनों चीज़ें चेक होनी चाहिए, और असली समस्या अक्सर कॉन्ट्रैक्ट में ही छिपी होती है।

दूसरी गलती: अनुवाद पर भरोसा करना। थाई कोर्ट में थाई भाषा वाला वर्शन ही मान्य होता है। अंग्रेज़ी या हिंदी अनुवाद सिर्फ रेफरेंस के लिए होते हैं। यह तय करने वाली क्लॉज़ ज़रूर डालें कि विवाद की स्थिति में कौन सा वर्शन मान्य होगा, और दोनों वर्शन किसी स्वतंत्र अनुवादक से क्रॉस-चेक करवाएं।

देर से हैंडओवर की पेनल्टी को रामबाण मान लेना भी खतरनाक है। क्लॉज़ लिख दी जाती है, डेवलपर एक साल लेट डिलीवर करता है, और वसूलने के लिए कुछ बचता नहीं क्योंकि प्रोजेक्ट कंपनी का बैलेंस शीट खाली है। पेनल्टी सिर्फ माइलस्टोन-बेस्ड पेमेंट, बैंक गारंटी या आख़िरी इंस्टॉलमेंट रोकने के साथ मिलकर काम करती है। यह वो जगह है जहाँ 'सीधा सा फिक्स' असल में आधा फिक्स ही होता है।

छुट्टी की स्पीड में दस्तख़त करना भी बड़ी वजह है। डिपॉज़िट एक दिन में चला जाता है; कॉन्ट्रैक्ट को एक महीने की जांच चाहिए। रिज़र्वेशन एग्रीमेंट में लगभग हमेशा नॉन-रीफंडेबल डिपॉज़िट क्लॉज़ होती है, इसलिए पैसा भेजने से पहले नेगोशिएट करें, बाद में नहीं।

सिंगापुर में आर्बिट्रेशन सुनने में शानदार लगता है, लेकिन इसमें लाखों रुपयों का खर्च आता है, जो 50 लाख THB की डील के लिए बेतुका है। रिटेल-साइज़ खरीद के लिए, प्रॉपर्टी के पास की थाई कोर्ट ज़्यादा तर्कसंगत विकल्प है।

मेरी सलाह और उसकी शर्त

मेरी साफ़ सलाह है: डेवलपर के अपने शब्दों में लिखा पैकेज कभी साइन न करें, चाहे सेल्स मैनेजर कितना भी कहे कि यह 'स्टैंडर्ड और अनएडिटेड' है। यह लगातार एडिट होता है। एक शर्त है: अगर डील की साइज़ लगभग 30 लाख THB से कम है, तो कॉर्पोरेट डॉक्यूमेंट चेक और लैंड ऑफिस विज़िट के साथ पूरी रिव्यू का खर्च मुनाफे का बड़ा हिस्सा खा सकता है। ऐसी स्थिति में सिर्फ चार क्लॉज़ पर फोकस करें: टर्मिनेशन, पेमेंट, राइट्स का ट्रांसफर, और डिस्प्यूट रिज़ॉल्यूशन।

जमा राशि भेजने से पहले एक आसान कदम उठाएं: Kivilab Property की ड्यू डिलिजेंस चेकलिस्ट के मुताबिक, छह हिस्सों की स्ट्रक्चर्ड रिव्यू करें, टाइटल और एनकम्ब्रेंस, विक्रेता का अधिकार, परमिट, फॉरेन फ्रीहोल्ड कोटा, सेल-परचेज़ एग्रीमेंट, और पेमेंट डॉक्यूमेंटेशन। ड्राफ्ट कॉन्ट्रैक्ट किसी स्वतंत्र वकील को भेजें और उन्हें खासतौर पर टर्मिनेशन, असाइनमेंट और इंडेक्सेशन क्लॉज़ चेक करने को कहें। इसमें कुछ ही दिन लगते हैं, और यह किसी भी डिस्काउंट से ज़्यादा आपकी नेगोशिएशन पोज़िशन मज़बूत करता है।

स्रोत: Kivilab Property