फुकेत के भूमि कार्यालय (लैंड ऑफिस) में आजकल एक सवाल हर विदेशी खरीदार से पूछा जाता है: आपके थाई शेयरधारकों ने अपने शेयर के पैसे कहाँ से चुकाए, क्या उनकी आय की घोषणा है, और तीनों अलग-अलग प्रांत में क्यों रहते हैं। कुछ साल पहले यह कागज़ी काम बिना सवाल के पास हो जाता था। अब इसे डिपार्टमेंट ऑफ बिज़नेस डेवलपमेंट (DBD) के डेटाबेस से क्रॉस-चेक किया जाता है।
सीधी बात यह है: 2026 में थाईलैंड में विदेशी संपत्ति अधिकारों में कोई ढील नहीं दी गई है। जो बदला है वह यह कि सरकार ने वे नियम लागू करना शुरू कर दिया है जो कागज़ पर पहले से मौजूद थे।
क्या विदेशी अब भी थाईलैंड में ज़मीन खरीद सकते हैं?
सामान्य तौर पर नहीं। लैंड कोड के तहत किसी विदेशी व्यक्ति को अपने नाम पर ज़मीन का मालिकाना हक नहीं मिलता। कुछ बहुत सीमित अपवाद हैं, जैसे कुछ विरासत (इनहेरिटेंस) के मामले और सेक्शन 96 bis, जो 1 राई तक की ज़मीन आवासीय उपयोग के लिए तब देता है जब निवेश कम से कम 40 मिलियन थाई बाहत का हो और मंत्रालय (Ministry of Interior) की मंज़ूरी मिले। व्यवहार में ऐसी मंज़ूरियाँ बहुत कम ही दी गई हैं।
एक अकेला सीधा और कानूनी रास्ता बचता है: कॉन्डोमिनियम यूनिट का फ्रीहोल्ड मालिकाना हक, बशर्ते वह इमारत के कुल फ्लोर एरिया के 49% विदेशी कोटे के अंदर आता हो। बाकी हर रास्ता या तो विशेष परमिट माँगता है, या फिर यह स्वीकार करना पड़ता है कि आप मालिकाना हक नहीं, बल्कि लीज़ खरीद रहे हैं।
49% विदेशी कोटा असल में कैसे काम करता है?
यह कोटा यूनिट की संख्या पर नहीं, बल्कि बिल्डिंग के सभी यूनिट्स के कुल फ्लोर एरिया (वर्ग मीटर) पर लागू होता है। ट्रांज़ैक्शन लैंड ऑफिस में दर्ज होने से पहले कॉन्डोमिनियम के जुरिस्टिक पर्सन (बिल्डिंग मैनेजमेंट) से एक सर्टिफिकेट लेना ज़रूरी है, जो बताता है कि बची हुई कोटा जगह कितनी है।
यहाँ एक व्यावहारिक बात याद रखनी चाहिए: रावाई या बांग ताओ जैसे लोकप्रिय इलाकों में कोटा असमान रूप से भरता है, और कई प्रोजेक्ट्स में कोटा पूरी तरह खत्म भी हो सकता है, चाहे बेचने वाला कुछ भी दावा करे। डिपॉज़िट देने से पहले यूनिट-विशेष कोटा सर्टिफिकेट माँगना सबसे ज़रूरी कदम है।
थाई कंपनी के ज़रिए विला खरीदना अब खतरनाक क्यों है?
दशकों तक 51% थाई शेयरधारकों वाली कंपनी बनाकर विला 'खरीदना' आम तरीका था। कागज़ पर कुछ भी गलत नहीं दिखता था: कंपनी थाई है, इसलिए वह ज़मीन रख सकती है। हकीकत में थाई शेयरधारक कभी एक बाहत भी नहीं लगाते थे, कंपनी के प्रबंधन में हिस्सा नहीं लेते थे, और बस खाली शेयर ट्रांसफर फॉर्म पर दस्तखत कर देते थे।
2025 से लैंड डिपार्टमेंट और DBD आपस में डेटा शेयर कर रहे हैं ताकि यह पता चल सके कि लैंड-होल्डिंग कंपनियों में थाई शेयरधारकों के पैसे असल में कहाँ से आए। जब लैंड डिपार्टमेंट देखता है कि किसी कंपनी की रजिस्टर्ड कैपिटल 2 मिलियन बाहत है, लेकिन उसने 25 मिलियन की ज़मीन खरीदी है, और DBD के रिकॉर्ड में उन थाई शेयरधारकों ने कभी इनकम घोषित नहीं की तथा वे बीस अन्य कंपनियों में भी शेयरधारक हैं, तो आगे किसी सवाल की ज़रूरत नहीं रहती।
नॉमिनी ढाँचा फॉरेन बिज़नेस ऐक्ट के तहत आपराधिक अपराध है, जिसमें 1,00,000 से 10,00,000 बाहत तक जुर्माना और तीन साल तक की जेल हो सकती है, और यह ज़िम्मेदारी थाई नॉमिनी शेयरधारक पर भी बराबर लागू होती है। अप्रैल 2026 से DBD के आदेश (DBD Order No. 1/2026) के तहत विदेशी भागीदारी वाली 46,000 से ज़्यादा कंपनियों की बड़े स्तर पर जाँच शुरू हो गई है, जिसमें नॉमिनी पाए जाने पर जबरन कंपनी बंद करने तक की सज़ा हो सकती है।
'30+30+30' लीज़ का सच क्या है?
विला बेचने वाले अक्सर इसे नब्बे साल के मालिकाना हक जैसा बताते हैं, लेकिन लैंड रजिस्ट्री में सिर्फ पहले तीस साल की अवधि दर्ज होती है। आगे रिन्यूअल का वादा सिर्फ मौजूदा ज़मीन मालिक की व्यक्तिगत प्रतिबद्धता होता है, थाई केस लॉ ने बार-बार यह माना है कि यह एक निजी अनुबंधात्मक अधिकार है जो ज़मीन के नए मालिक पर अपने आप लागू नहीं होता।
जब तक डेवलपर कारोबार में बना रहता है और अपनी प्रतिष्ठा की परवाह करता है, तब तक सब कुछ सुचारू चलता है। असली परीक्षा इकतीसवें साल में होती है, और थाईलैंड के रिज़ॉर्ट इलाकों में इतनी पुरानी लीज़होल्ड संपत्तियाँ अभी दुर्लभ हैं, इसलिए बाज़ार के पास इस बारे में कोई आँकड़ा नहीं है।
पैसा कहाँ से और कैसे भेजना चाहिए?
फ्रीहोल्ड रजिस्टर कराने के लिए पैसा विदेश से आना अनिवार्य है, वह भी विदेशी मुद्रा में। 50,000 अमेरिकी डॉलर या उससे अधिक की रकम पर बैंक फॉरेन एक्सचेंज ट्रांज़ैक्शन (FET) फॉर्म जारी करता है, और इसके बिना लैंड ऑफिस डील प्रोसेस नहीं करेगा। भारत से भेजने वाले खरीदारों के लिए यह ज़रूरी है कि रेमिटेंस का उद्देश्य (purpose) बैंक के पास सही दर्ज हो, ताकि बाद में FET फॉर्म पाने में दिक्कत न हो।
यहाँ एक दिलचस्प विरोधाभास है: जितनी सख्ती नॉमिनी ढाँचों पर बढ़ती है, विदेश से पैसा भेजकर, वैध FET फॉर्म के साथ खरीदी गई कॉन्डोमिनियम यूनिट उतनी ही ज़्यादा भरोसेमंद और तरल (liquid) बनती जाती है, क्योंकि विदेशी खरीदार के पास वैकल्पिक कानूनी रास्ते लगातार घटते जा रहे हैं।
हमारी सलाह क्या है?
2026 में जिस खरीदार का बजट 30 से 40 मिलियन बाहत से कम है, उसे रेज़िडेंशियल खरीद के लिए थाई-कंपनी ढाँचे पर बिल्कुल विचार नहीं करना चाहिए। खतरा यह नहीं है कि कल इंस्पेक्टर आ जाएँगे, खतरा यह है कि जब बेचने की बारी आएगी, तो वकील के साथ काम करने वाला कोई भी संभावित खरीदार ऐसी डील में घुसने से मना कर देगा, और संपत्ति कानूनी रूप से गलत साबित होने से बहुत पहले ही बाज़ार में बिकने लायक नहीं रह जाएगी।
इसका एक वाजिब अपवाद है: अगर आप सच में एक चालू थाई बिज़नेस चलाते हैं, जिसमें असली टर्नओवर, स्टाफ और ऐसे पार्टनर हैं जो अपना पैसा लगा रहे हैं, तो उस कंपनी के ज़रिए ज़मीन रखना कोई जुगाड़ नहीं, बल्कि सामान्य कॉर्पोरेट प्रैक्टिस है।
2024 में कैबिनेट ने लीज़ की अधिकतम अवधि 99 साल करने और कॉन्डोमिनियम कोटा 75% तक बढ़ाने के दो प्रस्तावों पर स्टडी का आदेश दिया था। फुकेत के अंतरराष्ट्रीय खरीदार समुदाय में महीनों यही चर्चा रही। 2026 तक दोनों में से कोई भी कानून नहीं बना, 'देश बेचने' वाली राजनीतिक बहस पूँजी आकर्षित करने के तर्क पर भारी पड़ी। इसलिए मौजूदा नियमों के हिसाब से योजना बनाइए, प्रस्तावित बदलावों के हिसाब से नहीं।
स्रोत: DBD Order No. 1/2026, aiproperty-phuket.com के हवाले से