अगर आप थाईलैंड में, खासकर फुकेत या बैंकॉक में, विला या जमीन खरीदने की सोच रहे हैं, तो 2026 की शुरुआत में आई यह खबर आपके लिए वेक-अप कॉल है। थाई अधिकारियों ने 1.27 अरब बाट (करीब 3.5 करोड़ डॉलर) कीमत की 33 लग्जरी प्रॉपर्टी की जांच शुरू कर दी है, शक की सुई सीधे नॉमिनी ओनरशिप स्ट्रक्चर की तरफ है, यानी वो तरीका जिससे सालों से विदेशी खरीदार थाईलैंड के जमीन कानून को बायपास करते रहे हैं। सीधी बात यह है: यह सिर्फ एक हेडलाइन नहीं, बल्कि हर उस विदेशी निवेशक के लिए अलार्म है जिसने अभी तक 'शॉर्टकट' वाले तरीके से प्रॉपर्टी ली है या लेने वाला है।
नॉमिनी सिस्टम कैसे काम करता है, यह समझना जरूरी है। एक विदेशी खरीदार थाईलैंड में एक कंपनी बनाता है, जिसमें कागजों पर थाई नागरिकों के पास मालिकाना हक (कंट्रोलिंग स्टेक) होता है, लेकिन असल फायदा और कंट्रोल विदेशी खरीदार के हाथ में रहता है। दशकों से यह मार्केट का एक 'अनकहा नियम' रहा है, जिसे सब जानते थे पर कोई खुलकर बात नहीं करता था। लेकिन 2026 में थाई रेगुलेटर्स सिर्फ चेतावनी देने से आगे बढ़कर सख्त एक्शन मोड में आ गए हैं।
सबसे जरूरी बात, सिर्फ 3 लाइन में
बैंकॉक के पट्टनकर्न और क्रुंगथेप क्रीठा इलाकों में 1.27 अरब बाट की 33 लग्जरी प्रॉपर्टी थाई सरकार की जांच के घेरे में हैं, यह जानकारी द नेशन थाईलैंड ने दी है। यह जांच सीधे उन नॉमिनी स्ट्रक्चर पर है जिनका इस्तेमाल विदेशी थाईलैंड में जमीन पर सीधे मालिकाना हक न होने के कानून को दरकिनार करने के लिए करते हैं। थाई लैंड कोड की सेक्शन 86 के तहत विदेशी नागरिकों को सीधे जमीन खरीदने की इजाजत नहीं है, और इस नियम को तोड़ने पर संपत्ति जब्त होने से लेकर 20,000 बाट तक जुर्माना और फॉरेन बिजनेस एक्ट के तहत आपराधिक मुकदमा तक हो सकता है।
आंकड़े जो हर खरीदार को जानना चाहिए
- जांच का दायरा सिर्फ घर और जमीन वाली विला तक सीमित है, कॉन्डोमिनियम यूनिट्स इसमें शामिल नहीं हैं, क्योंकि कानूनी पेच सिर्फ जमीन के मालिकाना हक से जुड़ा है
- जांच के दायरे में आई प्रॉपर्टीज की औसत कीमत करीब 3.85 करोड़ बाट (लगभग 10.7 लाख डॉलर) है, यानी निशाना साफ तौर पर प्रीमियम विला सेगमेंट पर है
- द नेशन थाईलैंड के मुताबिक, यह जांच लैंड डिपार्टमेंट और डिपार्टमेंट ऑफ स्पेशल इनवेस्टिगेशन (DSI) साथ मिलकर कर रहे हैं
- इसके अलावा फुकेत, फांगंगा और क्राबी में एक अलग बड़ा ऑपरेशन चलाया गया, जिसमें 500 से ज्यादा अधिकारी, 40 मंजूर अरेस्ट वारंट और 13 सर्च वारंट लागू किए गए; इसमें कुल 48 लोग पकड़े गए (27 थाई नागरिक, 21 विदेशी), जिनमें इजरायल, फ्रांस, पोलैंड, स्विट्ज़रलैंड, यूके, नेदरलैंड्स, रूस और साउथ अफ्रीका के नागरिक शामिल थे। यह जानकारी बैंकॉक पोस्ट और द फुकेत न्यूज़ ने दी है
- इस दक्षिणी ऑपरेशन में करीब 1.05 अरब बाट की संपत्ति जब्त हुई, जो 89 जमीन के प्लॉट्स में फैली है
- 2025 में ही थाईलैंड ने विदेशी हिस्सेदारी वाली थाई कंपनियों की जांच सख्त कर दी थी, DBD (डिपार्टमेंट ऑफ बिजनेस डेवलपमेंट) सिस्टम के जरिए शेयरहोल्डर वेरिफिकेशन को और कड़ा किया गया था
- मार्केट के अनुमानों के मुताबिक, फुकेत में विदेशियों के मालिकाना हक वाली करीब 70% विला किसी न किसी तरह के नॉमिनी अरेंजमेंट के जरिए ही खरीदी गई हैं
- कॉन्डोमिनियम यूनिट में फ्रीहोल्ड मालिकाना हक अब भी पूरी तरह कानूनी है, बशर्ते किसी एक प्रोजेक्ट में विदेशी मालिकाना हक 49% से ज्यादा न हो
- 30 साल के लीजहोल्ड अरेंजमेंट, जिसमें रिन्यूअल का विकल्प हो, आज भी एक पूरी तरह कानूनी तरीका है जिसमें जब्ती का कोई खतरा नहीं है
क्या यह जांच कॉन्डो मार्केट को भी प्रभावित करेगी?
नहीं, बिल्कुल नहीं। विदेशियों को किसी भी प्रोजेक्ट में 49% की विदेशी मालिकाना हक सीमा के भीतर कॉन्डोमिनियम यूनिट को फ्रीहोल्ड में खरीदने का पूरा कानूनी अधिकार है। यह व्यवस्था कॉन्डोमिनियम एक्ट में साफ तौर पर दर्ज है और इसका नॉमिनी स्ट्रक्चर से कोई लेना-देना नहीं है। यही वजह है कि कॉन्डो सेगमेंट इस पूरे एनफोर्समेंट अभियान से पूरी तरह अलग और सुरक्षित बना हुआ है।
नॉमिनी स्ट्रक्चर पर पकड़े जाने पर क्या सजा मिलती है?
फॉरेन बिजनेस एक्ट (1999) के तहत जुर्माना 10 लाख बाट तक और/या 3 साल तक की जेल हो सकती है। इसके अलावा लैंड कोड के तहत उल्लंघन साबित होने के 180 दिन के भीतर जमीन को जबरन बेचना अनिवार्य है। अगर तय समय में कोई खरीदार नहीं मिलता, तो मालिकाना हक सीधे थाई सरकार के पास चला जाता है। यानी अगर आपने नॉमिनी के जरिए विला खरीदी है, तो कोर्ट का आदेश आने के छह महीने के भीतर उसे बेचना पड़ सकता है, और नहीं बिका तो सीधे जब्ती। 2024 में को समुई में ऐसी कई विला पहले ही जब्त हो चुकी हैं, यह सिर्फ थ्योरी नहीं बल्कि व्यावहारिक उदाहरण है।
थाईलैंड में घर-जमीन खरीदने का कानूनी तरीका क्या है?
सबसे भरोसेमंद और सुरक्षित रास्ता है लीजहोल्ड। इसमें आप जमीन को 30 साल के लिए लीज पर लेते हैं, और दो और टर्म के लिए रिन्यूअल का अधिकार भी रहता है, जबकि उस पर बनी बिल्डिंग/स्ट्रक्चर को आपके नाम पर रजिस्टर किया जा सकता है। दूसरा विकल्प है किसी असली, बिना नॉमिनी वाली थाई कंपनी के जरिए खरीदना, जिसका सही व्यावसायिक कामकाज हो और थाई पार्टनर्स भी असली और सक्रिय हों, लेकिन इस रास्ते में गंभीर कानूनी मदद जरूरी है, इसे खुद से मैनेज करने की कोशिश न करें।
थाईलैंड में सबसे ज्यादा जोखिम वाले इलाके कौन से हैं?
फुकेत, को समुई, पटाया और हुआ हिन में विदेशी मालिकाना हक वाली लग्जरी विला की सबसे ज्यादा संख्या है, और इसीलिए यहीं पर नॉमिनी स्ट्रक्चर भी सबसे ज्यादा पाए जाते हैं और एनफोर्समेंट एक्टिविटी भी सबसे ज्यादा यहीं केंद्रित है। अगर आप फुकेत में निवेश की योजना बना रहे हैं, तो कानूनी ड्यू डिलिजेंस पहले से कहीं ज्यादा जरूरी हो गई है।
क्या अभी थाईलैंड में प्रॉपर्टी खरीदना समझदारी है?
बिल्कुल, बशर्ते कानूनी ढांचा सही हो। कॉन्डोमिनियम मार्केट पूरी तरह खुला हुआ है, बैंकॉक में रेंटल यील्ड सालाना 5-7% के आसपास रहती है, और फुकेत में सही तरीके से मैनेज की गई प्रॉपर्टी 8-10% तक रिटर्न दे सकती है। असली फर्क सिर्फ इसमें है कि आप लाइसेंस्ड वकील के साथ काम कर रहे हैं या नहीं, और किसी भी 'ग्रे एरिया' वाले स्ट्रक्चर से दूर रहते हैं या नहीं।
अगर मेरी विला पहले से नॉमिनी के जरिए है तो अभी क्या करें?
बिना देरी किए किसी थाई लैंड लॉ स्पेशलिस्ट वकील से सलाह लें। आपके सामने कई विकल्प हो सकते हैं: कंपनी के स्ट्रक्चर को कानूनी रूप से सही ढांचे में बदलना, लीजहोल्ड में कन्वर्ट करना, या एनफोर्समेंट आपके इलाके तक पहुंचने से पहले प्रॉपर्टी बेच देना। जितनी जल्दी कदम उठाएंगे, उतना बेहतर।
खरीदने से पहले लीगल स्ट्रक्चर सही है या नहीं, कैसे जांचें?
सेलर से जुड़े किसी वकील पर भरोसा न करें, हमेशा एक इंडिपेंडेंट वकील से लीगल रिव्यू करवाएं। यह पक्का करें कि थाई शेयरहोल्डर असली व्यक्ति हैं जिनकी आय का सत्यापन योग्य स्रोत है, और कंपनी वास्तव में कोई कारोबार करती है और टैक्स भरती है, सिर्फ कागजों पर मौजूद 'खोखली' कंपनी नहीं है।
क्या इस एनफोर्समेंट का असर विला की कीमतों पर पड़ेगा?
शॉर्ट टर्म में यह मुमकिन है कि सेकेंडरी मार्केट में सप्लाई बढ़े, क्योंकि कुछ मालिक जांच अपने इलाके तक पहुंचने से पहले ही जल्दी बेचना चाहेंगे। इससे उन खरीदारों के लिए एक अच्छा मौका बन सकता है जो सही तरीके से, यानी लीजहोल्ड के जरिए, कम कीमत पर विला लेने को तैयार हैं।
यह पूरा घटनाक्रम कोई संकट नहीं है, बल्कि मार्केट का सामान्य होना है। थाईलैंड धीरे-धीरे ज्यादा पारदर्शिता की तरफ बढ़ रहा है, और जो निवेशक अपनी डील को कानून के दायरे में रखते हैं, उन्हें ही आगे फायदा मिलेगा। 2026 के लिए सबसे साफ नियम यही है: कीमत से ज्यादा जरूरी है डील का कानूनी ढांचा सही होना। वकील की फीस बचाने की कोशिश में पूरा निवेश डूब सकता है। यही वजह है कि Thailand Mein Property जैसी टीम की मदद से सही, वेरिफाइड और लीगल तरीके से निवेश करना आज पहले से ज्यादा जरूरी हो गया है।
स्रोत: द नेशन थाईलैंड