थाईलैंड में नॉमिनी कंपनियों पर बड़ा शिकंजा, क्या आपकी जमीन भी खतरे में है?
अगर आपने या आपके किसी परिचित ने फुकेट, समुई या पटाया में थाई लिमिटेड कंपनी के नाम पर विला या जमीन खरीदी है, तो यह खबर ध्यान से पढ़िए। थाईलैंड के डिपार्टमेंट ऑफ बिजनेस डेवलपमेंट (DBD) ने 36,277 विदेशी-संबंधित कंपनियों को औपचारिक जांच के दायरे में डाल दिया है, जो जमीन की मालिक हैं। यह पिछले कई सालों में नॉमिनी स्ट्रक्चर के खिलाफ सबसे बड़ी कार्रवाई है, और जिन विदेशी निवेशकों ने वर्षों से थाई कंपनियों के जरिए प्रॉपर्टी खरीदी है, उनके लिए यह अनदेखा करने वाला संकेत नहीं है।
इनमें से सबसे ज्यादा नजर 31,516 कंपनियों पर है, जहां विदेशी पूंजी कागज़ पर 49% की सीमा से नीचे दिखाई गई है, यही वह सीमा है जिसके भीतर रहने पर कोई कंपनी थाई मानी जाती है और जमीन खरीद सकती है। असली दिक्कत यह है कि इनमें से हजारों कंपनियों में थाई शेयरहोल्डर सिर्फ कागजी नॉमिनी हैं, जबकि असली नियंत्रण विदेशी हाथों में है। DBD का लक्ष्य ऐसे ढांचों को पहचानकर बंद करना है।
थाईरथ की रिपोर्ट के अनुसार, यह जांच 16 प्रांतों में फैली है, जिसमें बैंकॉक और उसके आस-पास के पांच प्रांत, साथ ही चोनबुरी, सुरत थानी और फुकेट जैसे दस बड़े पर्यटन प्रांत शामिल हैं। यानी यह कार्रवाई किसी एक रिसॉर्ट मार्केट तक सीमित नहीं, बल्कि पूरे देश की नीति में एक बदलाव है।
सबसे जरूरी बातें एक नजर में
- 36,277 कंपनियां जिनमें विदेशी हिस्सेदारी है, थाई भूमि कानून के अनुपालन के लिए DBD की जांच में हैं
- मुख्य फोकस 31,516 कंपनियों पर है जहां विदेशी शेयरहोल्डिंग 49% से कम है, यह ढांचा अक्सर नॉमिनी थाई शेयरहोल्डरों के साथ इस्तेमाल होता है
- लैंड कोड सीधे विदेशी भूमि स्वामित्व पर रोक लगाता है; थाई-बहुमत वाली कंपनी ही एकमात्र कानूनी रास्ता है, और अब इसके दुरुपयोग पर ही निशाना है
- नॉमिनी स्ट्रक्चर के लिए फॉरेन बिजनेस एक्ट के तहत जुर्माना 10 लाख थाई baht तक और/या 3 साल की कैद हो सकती है, सबसे बड़ा खतरा है 180 दिनों के भीतर जमीन को जबरन बेचना
- यह जांच 16 प्रांतों को कवर करती है, जिसमें बैंकॉक का मेट्रो एरिया और फुकेट, सुरत थानी (कोह समुई) व चोनबुरी जैसे पर्यटन केंद्र शामिल हैं
- जिन लोगों ने थाई कंपनी के जरिए जमीन ले रखी है, उन्हें तुरंत अपने स्ट्रक्चर का कानूनी ऑडिट करवाना चाहिए
कानूनी आधार और आंकड़े क्या कहते हैं?
फॉरेन बिजनेस एक्ट (1999) के अनुसार, जिस भी कंपनी में विदेशी पूंजी 49% से ज्यादा हो, वह विदेशी कंपनी मानी जाती है; इससे कम वाली कंपनियां थाई मानी जाती हैं और जमीन खरीद सकती हैं। DBD अब सिर्फ शेयरहोल्डर रजिस्टर नहीं, बल्कि असली नियंत्रण भी जांच रहा है, यानी फैसले कौन लेता है, खरीद के लिए पैसा किसने दिया, और आमदनी किसे मिलती है।
लैंड कोड एक्ट बी.ई. 2497 (1954) विदेशियों को सीधे जमीन का मालिक बनने से रोकता है, सिवाय बोर्ड ऑफ इन्वेस्टमेंट से मंजूर उन प्रोजेक्ट्स के जिनमें कम से कम 4 करोड़ थाई baht का निवेश जरूरी है।
बाजार के अनुमानों के अनुसार, फुकेट में 60-70% तक विदेशी-स्वामित्व वाले विला थाई कंपनियों के जरिए नॉमिनी शेयरहोल्डरों के नाम पर रजिस्टर्ड हैं। इससे अंदाजा लगाइए कि यह जांच कितनी बड़ी संख्या में मालिकों को प्रभावित कर सकती है।
अगस्त 2026 में फुकेट के नॉमिनी नेटवर्क पर हुई फेज-4 कार्रवाई में 16 लोगों पर मुकदमा चलाया गया (10 थाई, 6 विदेशी नागरिक, जिनमें कनाडाई, रूसी और एक कज़ाख नागरिक शामिल थे), जो नॉमिनल ओनरशिप के तहत चल रहे व्यवसायों से जुड़े थे। इसी तरह फुकेट में जमीन जोत की एक व्यापक जांच में 361 कंपनियों को खंगाला गया, जिसमें 149 कानूनी इकाइयां ऐसी मिलीं जो संदिग्ध विदेशी शेयरहोल्डिंग के साथ जमीन की मालिक थीं, इनमें 114 मुकदमे दर्ज हुए और 39 जुर्माने लगाए गए।
राहत की बात यह है कि कॉन्डोमिनियम इस जांच के दायरे में नहीं हैं। विदेशी लोग फ्रीहोल्ड कॉन्डो यूनिट सीधे अपने नाम रख सकते हैं, बशर्ते किसी बिल्डिंग में विदेशी कोटा 49% से कम रहे।
आगे क्या करें: कानूनी विकल्प और सलाह
अगर आपके पास थाई कंपनी के जरिए जमीन है, तो सबसे पहला कदम है किसी स्वतंत्र वकील से स्ट्रक्चर का ऑडिट करवाना। अगर ढांचा कमजोर लगे, तो वकील लीजहोल्ड में बदलाव, असली थाई पार्टनर लाने, या जमीन बेचकर बिल्डिंग के अधिकार अपने पास रखने जैसे विकल्प सुझा सकता है।
वैध रूप से विला का मालिक बनने के लिए कुछ रास्ते मौजूद हैं: 30 साल का लॉन्ग-टर्म लैंड लीज (रिन्यूअल विकल्पों के साथ), जमीन को लीज पर लेकर बिल्डिंग को अलग से मालिकाना हक में रखना, किसी थाई पार्टनर के साथ असली जॉइंट वेंचर बनाना जिसमें वह वाकई व्यवसाय और फंडिंग में हिस्सा ले, या फिर कॉन्डोमिनियम यूनिट को फ्रीहोल्ड में खरीदना।
लीजहोल्ड प्रॉपर्टी आमतौर पर बराबर की फ्रीहोल्ड प्रॉपर्टी से 15-30% सस्ती मिलती है, लेकिन ध्यान रहे कि रिन्यूअल की कानूनी गारंटी नहीं होती।
36,277 कंपनियों और 16 प्रांतों तक फैली इस जांच का आकार बताता है कि यह कोई एक बार की मुहिम नहीं, बल्कि एक लंबी और व्यवस्थित नीतिगत बदलाव है। जो निवेशक जल्दी अपना स्ट्रक्चर ठीक करवा लेते हैं, वे अपनी संपत्ति और मानसिक शांति दोनों बचा पाएंगे, जबकि जो इस संकेत को नजरअंदाज करेंगे उन्हें जबरन बिक्री और आपराधिक मुकदमे का जोखिम उठाना पड़ सकता है। थाईलैंड में प्रॉपर्टी खरीदने से पहले हमेशा खुद प्रॉपर्टी देखें, वकील से मिलें, और हर दस्तावेज़ जमीन पर जाकर जांचें। Thailand Mein Property पर हमारी टीम ऐसे मामलों में सही, कानूनी रास्ता चुनने में मदद कर सकती है।
स्रोत: थाईरथ